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【帝】目指すはイオンモール!「昭和の時代」に戻って行った商業モールの事業投資

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タイムマシンに乗って「昭和の時代」に戻って投資ができるとしたら、やってみたいことがひとつあった。それは・・・「商業モール」のオーナーになることだ。

  • 人口の増加。
  • 継続したインフレ。
  • 急スピードで整備され続けるインフラ。

この状況の中で、最も確実に成長するであろう事業の一つが、この「商業モール」だからだ。

商業モール界の帝王「イオンモール」も「昭和の時代」に成り上がった

「商業モール」。僕たちの生まれ育った日本で代表的なものとして、「イオンモール」というものがある。

「イオンモール」は、ショッピング、エンターテイメント、コミュニティ、エコロジーの4つの機能を、ワンストップソリューションとして提供しているモールで。物販や飲食は当然ながら、シネマコンプレックスやアミューズメント施設、さらに、医療や銀行など公共性の高いサービスまで兼ね備えた、多機能複合型商業モール。

「イオンモール」の中には、ファッションや生活雑貨、レストラン、エンターテイメント、サービスなど、バラエティ豊かな専門店がテナントとして入っていて、単に商業モールをつくることだけではなく、「まちづくり」をしている「商業モール」ということで。「商業モール」の中の王様的な位置づけで君臨している。

僕が現役サラリーマン時代、「イオンモール」の中のGMS部門のバイヤーと、何度も商談をしたことがあるが、こちら側も一部上場企業のメーカーであるにも関わらず、アポイントを取って商談をさせて頂くだけでも困難ということで、その王たる力具合を実際に体感した。

けれども、「昭和の時代」の沿革を確認して行くと、そんな「商業モール」界の帝王、「イオンモール」も、最初から巨大企業だったわけではないことが分かる。「商業モール」事業としての中核的事業は、1970年5月ジャスコ株式会社の設立と共にはじまり、歴史的な高度成長が起こった「昭和の時代」に合併、成長を繰り返して今の地位を確立するに至った。

「イオンモール1970年~2012年までの沿革」

1970年5月:ジャスコ株式会社に買収される。
1973年4月:「ジャスコ不動産株式会社」に商号変更。
1973年8月:「ジャスコ不動産株式会社」「やまとや株式会社」「岡惣不動産株式会社」の3社が合併し、「ジャスコ興産株式会社」に商号変更。
1978年8月:「酒田ショッピングセンター株式会社」「ジャスコパーク株式会社」を合併。駐車場事業を手がける。
1984年6月:「株式会社グリーンシティ」を合併。
1984年12月:「仙都地域開発株式会社」を合併。
1988年2月:「テイサン貝塚ショッピングセンター株式会社」を合併。
1989年10月:「イオン興産株式会社」に商号を改めショッピングセンター事業へ進出する。
1992年11月:青森県西津軽郡柏村にSC1号店であるイオン柏ショッピングセンター開業。
1993年9月:秋田県秋田市に東北地方最大級のショッピングモールイオン秋田ショッピングセンター開業。
1993年9月:千葉県富津市に南房総最大級のショッピングモールイオン富津ショッピングセンター開業。
1995年4月:青森県下田町に青森県2店目であるイオン下田ショッピングセンター開業。
1996年11月:三重県鈴鹿市のカネボウ工場跡地に東海地方最大級のショッピングモールイオン鈴鹿ショッピングセンター開業。
1999年9月:岡山県倉敷市のクラレ工場跡地に中国地方最大級のショッピングモールイオン倉敷ショッピングセンター開業。
2000年3月:千葉県成田市に北総最大(当時)の大型ショッピングモールイオン成田ショッピングセンター開業。
2003年9月:愛知県岡崎市のジャスコと専門店街で構成されていたジャスコ岡崎南店ショッピングセンターを増床して、西武百貨店とジャスコからなる本格的2核1モール大型ショッピングモール「イオン岡崎ショッピングセンター(現在のイオンモール岡崎)」として拡張。
2001年6月:「イオンモール株式会社」に商号変更。
2002年:東京証券取引所市場第一部に上場。
2003年8月:岩手県盛岡市に岩手県初出店であるイオン盛岡ショッピングセンター開業。
2003年12月:群馬県太田市に群馬県初出店であるイオン太田ショッピングセンター開業。
2004年11月:大阪府泉南市に近畿地方初出店である大型ショッピングモールイオンりんくう泉南ショッピングセンター開業。
2005年11月:茨城県水戸市に北関東最大(当時)の大型ショッピングモールイオン水戸内原ショッピングセンター開業。
2006年4月:千葉県印西市に北総最大級の大型ショッピングモールイオン千葉ニュータウンショッピングセンター開業。
2006年10月:群馬県高崎市に群馬県下2店目であるイオン高崎ショッピングセンター開業。
2006年11月:兵庫県神戸市北区に兵庫県下初であるイオン神戸北ショッピングセンター開業。
2007年8月:「株式会社ダイヤモンドシティ」を吸収合併。
2007年9月:施設名称を「イオンモール」に統一
2007年11月:ダイヤモンドシティとの合併後初出店である「新生イオンモール第1号店」を掲げたイオンモール羽生が開業。
2007年11月:東京都西多摩郡日の出町にイオンモール日の出開業。
2008年12月1日 – 宮崎県都城市に当社運営のSCでは初めて、ダイエーを核店舗にしたイオンモールMiELL都城駅前をグランドオープン。
2010年6月:当初の開発会社が開業する予定だった旧称ヴィノワの運営受託をイオンモールKYOTOとして開業。
2010年10月:イオンモールのSC名称を「イオンモール+地域名」に統一。
2010年11月:イオン北海道・イオンリテール・イオン九州のモール型SCの名称を「イオンモール」に統一。
2012年9月:初のECサイト「イオンモールオンライン」をオープン。

「イオンモール」は日本の「昭和の時代」にその原型となるものが本格的に立ち上り、高度成長の1980年、1990年、2000年、2010年・・・合併と成長を繰り返しながら、大きく大きく成長して行った。

「イオンモールが凄い!」からと言って、今日の日本で「商業モール」事業をスタートさせたらどうなるだろうか?「昭和の時代」がとうに過ぎ去った日本では、この事業投資は遅すぎる。恐らく、仮に1970年代のイオンモール創業メンバーが、今の時代に揃っていたとして、過去と全く同じようにスタートしたところで、うまくいくわけはない。

あくまでも彼らは「昭和の時代」の中でも、抜群のタイミングでスタートすることができたから、大きく成長することができたのだ。つまり、日本国内には僕たちが「商業モール」をスタートさせるチャンス(勝機)など存在しないということだ。

「昭和の時代」を彷彿する「フィリピン」で商業モール事業投資をやってみた

もしもタイムマシンが実在して、「昭和の時代」に戻って事業投資を行うことができるとしたら。「商業モール」事業投資を行ってみたい。

高度成長の波にのって、「商業モール」には次から次へとテナントが入り、家賃収入(インカムゲイン)が上がっていく。家賃収入(インカムゲイン)の上昇と共に、資産価値も上がっていく。その信用力を担保に、さらに大きな規模の「商業モール」を手がけて大きく成長して行く。

仮に自分本体が大きく出来なかったとしても、「イオンモール」のような、巨大な集団に売却できたとしたら・・・。

高い、家賃収入(インカムゲイン)と、売却益(キャピタルゲイン)、両方共に大きなレベルで狙える事業投資となったはずだからだ。勝てる姿が容易に想像できる。

もしもタイムマシンがあったとしたら・・・。この思いを秘め持っていた僕は、これを過去にタイムスリップする代わりに、飛行機に乗って「昭和の時代」を彷彿させる高度成長真っ只中のフィリピンへ。

そして、フィリピンで「商業モール」事業投資を実現化させてしまった(ドドーン)。

実は、フィリピンに合計3軒のコンドミニアムを購入した後。フィリピンで物件を3軒も購入し、フィリピンの不動産、法律、立地などに詳しくなり、現地の人脈も構築できた頃。

そんなタイミングで、投資仲間から声がかかり、フィリピン国内で「商業モール」に投資ができるチャンスが訪れた。

僕と同じように頻繁にフィリピン入りをしている仲間と一緒に、合計3人で、新しく建設する「商業モール」に出資するチャンスを獲得したのだ。

「商業モール」に出資ということで、最初は「一体、どれだけのお金がかかるのだろうか?」と不安だったが、出資金額を確認したところ、僕にとって十分現金で用意できる金額。

当然ながらオンサイト(現場・実物・本人)の確認をしてからではあったが、「商業モール」への出資を実現させてしまったのだ。

僕たちが一から創りあげる「商業モール」

僕がフィリピンで投資をする形でオーナーの一人となった「商業モール」とは、オフィス、ホテル、飲食フランチャイズ、小売店などといった商業を営む事業者をテナントとした施設。

現在、フィリピンの小売市場は、市場最高の成長を続けていると共に、フィリピン経済の発展において不可欠な役割を果たしているとも言える。

「昭和の時代」と同じように、フィリピンは内需型の経済成長を続けている。人口の増加に加えて新たな産業の流入によって人々の所得水準が年々増加傾向にある。

加えて、近年マニラ近郊での住宅開発や、高速道路などのインフラ開発が継続的に行われているため、マニラ近郊では南部を中心に急速に都市化が進み、人口が大幅に増加している。

これを背景に、飲食フランチャイズ業をはじめとする小売市場は、マニラ中心地からマニラ郊外へと新たな小売店舗の拡大に非常に積極的なのだ。

僕たちは、この状況を勝機と捉え、「商業モール」を一から創り上げることにした。そして、建設費用を仲間と僕の3人で全額出資する形で、一から「商業モール」を建設してしまったのだ。

結果・・・狙いはバッチリと当たった。完成・オープン前の建設途中の段階で、フィリピン現地の有名銀行並びに、大手飲食FCチェーンからの出店予約は殺到。

完成と共に利益化することが確定してしまったのだ。しかも、投資としてはかなり高い利回りが期待できるようで、エクセルファイルの皮算用を眺める度にニヤニヤしてしまっていた。

フィリピンの商業モールに投資決定した根拠

フィリピンに「商業モール」を一から建設する。その決断に至るには当然ながら、飛行機にのってフィリピンへ。オンサイト(現場・実物・本人)の確認を事前にしていた。

たとえば、フィリピン小売市場の状況。社団法人日本フランチャイズチェーン協会の2011年調べによると、フィリピンの飲食系フランチャイズ産業は高成長を続けている。

2010年末時点のフランチャイザー(本部)数は、10年前の2000年末に比べて83%増加にあたる1,093増加。フランチャイジー(加盟店数)は同307%増(約4倍)の約12万4,000店舗。

フランチャイズに携わる従業員は同273%増(約3.7倍)の102万3,000名、売上高は同209%増(約3.1倍)の94億ドルと各々全て増加している。

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2010年のフィリピン国内売上高は320億ドル。その内、フランチャイズスキームが占める割合は実に約29%になる。

フィリピンでのフランチャイズ産業が急成長している背景には、フィリピン経済、等に内需の堅調な伸び、海外フィリピン人就労者(OFW)の送金拡大との相乗効果による購買力の拡大がある。

そして、金融機関によるフランチャイズ関連融資制度が、拡充されてきたことなどが挙げられる。

フランチャイズ事業の次に拡大傾向にあるのが銀行。現在フィリピンでは大手銀行はもとより、中小の銀行も地方への出展を拡大している。

近年、所得の上昇に伴い、預金率が増加傾向にあり、どの銀行も預金獲得のため、支店の増設に積極的なのだ。

飲食店系フランチャイズ事業と同じように、地方への出店には好立地を提供できる「商業モール」の存在が不可欠。銀行各社も有力なテナントの一つになっている。

この背景を見る度に、かつて夢見た「昭和の時代」の日本を彷彿し、僕的には鉄板的投資!という位置づけで出資をしたのである。

フィリピン商業モール投資の利点

現地に入ってオンサイト(現場・実物・本人)の調査をしたところ、フィリピンマニラ近郊においては、レストランフランチャイズ加盟店などの店舗出店需要に対して、「商業モール」の開発が明らかに不足していた。

出店を希望するエリアでの「商業モール」の開発を待っている状態。出店の順番待ちの状態になっていた。「商業モール」の開発案件が発表されると、直ちに賃貸予約が埋まってしまう状態になっており、しかもそのほとんどが大手のフランチャイズチェーンだった。

こういった状況下においては、開発業者側が有利であり、開発案件に対する出店の申込を「商業モール」の建築開始以前に募集することが可能になる。

さらに、テナントの入店予約に関しては、最低でも6ヶ月分の前家賃と、2ヶ月分のセキュリティデポジットを予約金として申し受けることも。

「商業モール」開発業者は、入居テナントが全て確定し、テナントからデポジットが出揃った時点から建築を開始できるわけだ。

さらには、「商業モール」自体の建築は、約8ヶ月から1年程度で完成するスピードもあることが判明した。

なので、「商業モール」は従来僕が投資して来たような、居住用不動産と比べて完成が早く、実質的な運用開始まで約1年程度(僕の実績ベース)ということで、早いタイミングで毎月のインカムゲインを取り始めることが可能な投資となる。

また、僕が個人的に超激アツポイントだと思ったのは、「商業モール」の内装は、各テナントが自前で工事してくれるという部分。だから、「商業モール」開発業者側としては骨組み状態に近いものを提供すれば良いわけだ。

この辺のコストも居住用不動産と比較にもならないほど激安。コストが安くてリターンが大きい・・・すなわち投資効率が抜群によいという判断をすることができる。

さらには、各商業テナントとの賃貸契約は最低でも3年間から5年間の長期契約で、賃料についても居住用不動産に比べて2倍以上の価格を設定することが可能になる。

  1. 賃料が高く設定可能
  2. 3年から5年の長期契約
  3. 建築前にテナント確保可能

フィリピンでの「商業モール」への投資・・・成長を続けるフィリピンの中で非常に安定した高利回りを、長期に渡って撮り続けることができる投資と僕は理解した。

投資したフィリピン「商業モール」のテナント契約先が確定した件

僕がフィリピンで投資した「商業モール」のテナントの契約先が確定したのは、2013年12月のことだった。

その月に契約をまいて、契約完了。しかも、全て5年契約だった。

契約を提携した相手は、D銀行、E銀行、薬局チェーンA、薬局チェーンB、レストランチェーンA、レストランチェーンB、カフェ、旅行会社、バー、スパA、スパB、合計12部屋分。

全体の家賃が691,334ペソ(当初は58万ペソ)。そして翌年5%アップすることが決定済み。少ブースは別で今後家賃も入る。それまで合わせる形で、72万ペソ程度の家賃になる。手取り家賃は30万ペソ。年間360万ペソ程度。

今回の投資総額は約1,500万ペソ。利回り24%程度。翌年は5%アップですので、25%を超えてくる形になる。

成長を続けるフィリピンの中で非常に安定した高利回りを、長期に渡って獲得できる、フィリピンでの「商業モール」への投資がようやく、しっかりと実体験として証明出来る段階。

「昭和の時代」に最も成長した事業の一つ。「商業モール」への投資の目論見はまんまと的中。投資としてはかなりの高パフォーマンスを叩きだしてくれる優等生へと進化を遂げてしまったわけだ。

今日の日本では帝王「イオンモール」のような、強力過ぎるライバルが無数いて、そんな状態で「商業モール」をスタートさせても、フランチャイズ店や銀行は入ってくれないが、タイムマシンに乗って「昭和の時代」に戻るかの如く、飛行機にのって「フィリピン」へ。

「昭和の時代」真っ只中の状況で「商業モール」を手がけることで、獲得できた勝利の姿である。


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