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ジョホールバル不動産投資の裏に潜む闇!

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ジョホールバル不動産投資の裏に潜む闇!

「イスカンダル計画」の号令下、これまでもジョホールバルには、沢山の外国人投資家たちが、訪れていた。
 
こうした外国人投資家の方々が注目しがちなのは、ヌサジャヤ(Nusajaya)と呼ばれる新興地区。
 
「イスカンダル計画」と言えば真っ先に名前が上がってくるのが、ヌサジャヤ地区の不動産なのだが。

この場所が投資対象として良いのか?というと疑問が残る。
 
ジョホールバルだったら、どこでもかしこも、投資して大丈夫なのか?
 
というとそんなことは無い。
 
日本の不動産投資をやられて来た方々なら本来容易に理解できることなのだが。
 
不動産投資に重要なのは、とにもかくにもロケーション。
 
それはここ、ジョホールバルにおける不動産投資においても同じことなのだ。
 
実際に生きた人間たちが住んでくれる場所なのか?
 
たとえば日本人をはじめ、ジョホールバルに転勤に来た外国人駐在員の方々が、子どもたちと一緒に家族で住んでくれるのか?
 
シンガポール人が、家族と共に住んでくれるのか?
 
そして何より重要なのは、ジョホールバル現地の方々が住んでくれるのか?
 
この観点から見ると、ヌサジャヤ地区に乱立している不動産物件をはじめ。
 
「いや~その場所はムリでしょう!誰も住まないから、せいぜいキャピタルゲイン狙いのババ抜きやって終わりでしょう!」
 
2011年1月からジョホールバルに腰を据えて住んでいる僕たちとしては、素直に思ってしまう。
 
実需の面から見てくと、ダメダメな不動産物件が多すぎる。
 
僕が移住して来た後も、ジョホールバルでは、本当に多くの不動産プロジェクトが、日々立ち上がっていた。
 
けれども、その大多数は、現地に住んでいる僕たちなら、絶対に手を出さない類の案件。
 
たとえば、僕たちが住んでいる地区の、コンドミニアムであれば、外国人購入枠が50%以下と決まっていて。
  
外国人が無尽蔵に買えないのだが、新興地区の不動産物件は、なぜか外国人が購入制限なく100%買えてしまったりする。。
 
その事実だけ見ても、普通ならおかしいと鬼太郎センサーがピクンと立つはずなのだが・・・。
  
本当に家賃収入によるインカムゲインが取れるのか? 
 
さらには、投資目的だけでなく、実際に住みたい人たち向けに売却できるのか?
 
この視点から見ると、ムリすぎる物件を、日本人はじめ外国人投資家たちが投資目的で購入してしまったりする。
 
むしろ、ジョホールバル中のほとんど全ての不動産物件が、そんな類の案件であると言い切ってしまっても過言ではない(キッパリ)。
 
これが業者さんたちが絶対に語れない「闇」真実のジョホールバル。
 

廃墟化の雰囲気ただよう物件も多数

 
ジョホールバルの不動産物件の大多数は、とにかく管理・メンテナンス面がひどすぎる。
 
ヤバイ地区だと「ええ?ここまだできて間もないよね??」
 
完成してたったの半年や1年で、廃墟化の雰囲気ただよう物件も多数。
 
ジョホールバルは年間通して気候が優れていることもあり、草木の自然もよくよく育つ。
 
動物さんに昆虫クンも、元気に動き回ることもあり、メンテナンスがしっかりとされていないところでは、自然の驚異に人類の建造物が負けてしまうこともある。
 
マレーシア自体、人口が3,240万人と少ない割には、国土が日本の90%もあり広い。
 
とにかく広大な大自然が広がっている感じなので、いくらでも横へ横へと広げる形で開発することはできてしまう。
 
「開発の仕方がおかしい・・・」
 
これは、第二の都市我らがジョホールバルだけでなく、首都クアラルンプールなども同じことであるのだが、横へ広げる形で、開発を続けて行ったとしても。
 
人々の生活がそのエリアについていけない・・・
 
そういった、かなり痛いプロジェクトで溢れかえっているのが現状。
 
そんな中で、僕たち海外投資家たちはどんな部分をみているのか?
 
やはり、「継続の力」。
 
大富豪ファーザーの、ビジネス・投資で45年負けなし。。
 
と同じように、同じ地域に40年間位地道に積み上げ続けてきている、Shangri-Laホテルを傘下に持つアジア最大級の力を持つ華僑系5兆円グループの動きをしっかりとおさえている。
 
このグループは、ジョホールバルの開発面で言えば、王道的なことをやり続けている企業。
 
Shangri-Laホテルグループはジョホールバル出身の企業であるが、その総帥の娘婿さんが社長であり、プロジェクトリーダー。
 
彼らがどこのエリア・街を中心に投資を続けているのか?
 
その中でも、どのコンドミニアムを、ランドマーク的な位置づけに捉えているのか?
 
小さく力の弱いデベロッパーの動きではなく、王道の動きを中心に見続けてきた。
 
そんな背景もあり、僕が3軒大人買いしたコンドミニアム。
 
ファーザーも購入したコンドミニアムは。たった一箇所のエリアのコンドミニアムのみ。
 
5兆円華僑系Shangri-Laホテルを参加にもつ企業が、約40年間も手塩にかけて地道に開発を続けてきた、ジョホールバルの中心地と言っても過言ではない。
 
HSBCをはじめ、外資系、国内系10以上の銀行も立ち並ぶ、高級住宅エリアにあるコンドミニアム。
 
ただ一点なのだ。
 
ファーザーは、ハワイでも何十年か前に、アラモアナセンターすぐ目の前の一等地にあるコンドミニアムを購入されているし。
 
そもそも、勝ちを約束されている手堅い物件以外に手を出されるわけがないのだが・・・。
 
このように、ジョホールバルには、有象無象の非常に沢山の不動産プロジェクトがある。
 
2010年時点には、僕のブログ以外に、まともにジョホールバルを語っているのは少なかったのだが、その後、一大ブームが発生。
  
「イスカンダル計画」とジョホールバルというキーワードの元、沢山の業者さんたちが、ジョホールバルに拠点を移し、プロジェクトの販売や仲介業を営んできた。
 
中国深センから来た系、クアラルンプールから来た系、シンガポールから来た系、本当に沢山いた。
 
けれども、その大多数は、地元に住む僕たちは絶対に手を出さない類の不動産物件を紹介されていた。
 
・・・そして、ブームが去った今、彼らはどこかに消えていった。
 
今周りを見渡してみると、不動産物件をまともに販売している日系業者さんはいない。。
 
そんなある意味、ド底のタイミングで、Shangri-Laホテルを傘下に持つグループの総帥の娘婿さん(社長)、副社長、役員がファーザーの元を表敬訪問。
 
それから約一年後、ファーザーが、「ジョホールバル不動産は今が買い時!」と腰を上げられたのだ。
 
確かに為替を見ても、僕が購入した時は、歴史的な円高であり。
 
1RM=37円。
 
あれから円は安くなったが、けれども逆に今は、歴史的なマレーシア・リンギット安。
  
1RM=27円。
 
為替だけ見ても約27%も違う。。(購入者にとってお得な為替)
 
さらには、ファーザーが既存の購入者が全員怒ってしまうような、表沙汰にもできない特別な条件での約束を取り付けてしまった。
 
今回は、業者さんを通さず、Shangri-Laホテルグループと直接契約なので、不動産売買手数料もゼロでお得。
 
・・・ということで、ファーザーを筆頭に、同じく40年以上生き残り続けた「修羅の中の修羅」の「オトモダチ」たちはじめ。
 
「地下の修羅」たちは対象物件のペントハウスに至るまで、隅々まで確認していた。

ジョホールバル不動産投資の裏に潜む闇!

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