絶対にフィリピン不動産の投資はやらない方がいい！
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非常に危険だから。
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あまりにも無知なまま、フィリピンで不動産投資をすることは・・・。
正直、僕たち「フィリピン修羅の会」のメンバーは、ムカついている。
余りにも巷の業者さんたちは、ド素人相手に、聞こえの良いことしか言わないからだ。
今日は、「フィリピン修羅の会」の中で、フィリピン投資の達人から教わった視点に基づき、「フィリピン不動産」における本当の姿を露呈させる。
今日僕たちが告白するお話を考慮すること無く、
- 家賃収入によるインカムゲイン
- 売却益によるキャピタルゲイン
- 為替差益によるトレードゲイン
・・・など、甚だしい。
非常に重要なことをお話するので、「フィリピン不動産」を少しでも検討されている場合は、必ず確認頂きたい。
フィリピンのコンドミニアムにまつわる本音
フィリピンでは通常、一般的なコンドミニアムは、現地人の賃貸を狙えないという実態が存在する。
相当場所を選ばないと、駐在員需要でさえかなり厳しかったりする。
さらに、賃貸慣習において、日本とは全く違うこと、日本の不動産投資に慣れ親しんで来た、僕たちは知らなければならない。
たとえば、僕たちが投資家として、フィリピンで購入したコンドミニアムが、仮に場所に恵まれて、年間10%の家賃収入が取れたとする。
フィリピンでは日本とは異なり、内装家具付きの部屋を貸し出すのが通例。
内装家具代を、初期投資として考慮しなければならないのだ。
年間10%だと思っていた家賃利回りは、最低でも約1%はマイナスになり、年間家賃利回り9%へと減少する。
さらに、フィリピンは賃貸客の回転がとにかく速い。
日本の不動産とは比較にならないレベルで、空室が頻繁に起きる。
基本的に、僕たちが投資するようなコンドミニアムは、駐在員の仮の住まいがメインなので、仕方が無い。
仮に、毎年平均にならして、3ヶ月間から半年間の空室ができたとする。
これは、かなり現実的な数字だったりする。。。
途端に、家賃利回りは6%から7%に減ってしまうのだ。
フィリピンで不動産投資に臨む僕たちは、この方程式を覚えておかねばならない。
フィリピン現地の「税金」も大きな負担である。
フィリピン国内で発生した、家賃収入は源泉徴収される。その割合は非常に高く、25%の源泉徴収だ。
さらに、この25%の源泉徴収は、日本居住者が、日本で確定申告をしたとしても、還付されることは無い。
家賃収入の4分の1が税金として取られてしまうということは・・・。つまり、フィリピン現地での家賃収入10%の利回りには、次のような方程式が成り立つことになる。
期待家賃収入10% = 空室リスク換算6% – 税金1.5% – 家具代1%
= 実質的な家賃収入年間約3.5%
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悲惨な方程式が成り立ってしまうのである。
つまり・・・
仮に、日本人相手に商売をしている、フィリピン現地の不動産業者さんが、「家賃収入10%を期待できるコンドミニアムですよ！」とセールスをかけて来た時。
それは、年間約3.5%%の利回りだと瞬時に計算し直す必要がある。
そして、トドメを刺すように、フィリピン不動産には、もう一つ重大な難関が待ち構えてしまっている。
それは・・・「通貨の持ち出し・持ち込み規制」である。
厳しいフィリピンの通貨持ち込み・持ち出し規制
フィリピンは通貨の持ち込み・持ち出しの規制が非常に厳しい。
たとえば、「フィリピン通貨のペソ」の場合、持出し、持ち込み両方に規制が存在する。
1万以上のペソ通貨の持ち出し・持ち込みは禁止されている。
持ち出しでも、持ち込みでも、出入国時に1万を超える金額のペソが見つかれば、没収されてしまうのだ。
つまり、フィリピン国内でフィリピンペソで家賃収入をもらった場合、これを、日本に持ち出す時に、米ドルなどの基軸通貨に、両替する必要がある。
フィリピン国内レートでの、フィリピンペソ→米ドルの両替が発生する。
ところが・・・米ドル、日本円含めた「外貨の場合」にも、持出し、持ち込み両方に規制が存在する。
米ドルベースで、1万ドル以上の持ち込み、持ち出しには、事前申告による許可が必要なのだ。
持ち出しでも、持ち込みでも、出入国時に、米ドルベースで1万を超える金額が見つかれば、没収されてしまうのだ。
以上のように、フィリピンは通貨の持ち込み・持ち出しの規制が非常に厳しいのだ。
一例を挙げると、仮に新婚旅行か何かで、世界一周をしようと考えて、そのスタート地点にフィリピンを選択。フィリピン入国時に、申告をしていなかった、世界一周旅行の資金、約200万円の日本円が、フィリピンから次の国に向けて出国する時に、手荷物検査で見つかってしまった・・・。
この場合も、情状酌量の余地は無く、全額没収なのだ。
金額は200万円よりももっと上だったが、実際に起こった事件でもある。
「知りませんでした。」
というのは一切通用しない。
フィリピン国内で稼いだお金を、持ち出す時には・・・フィリピン国内レートでの両替と持ち出しのための事前申告が必要なのだ。
- 問題1：フィリピン不動産の家賃付の困難さ
- 問題2：フィリピン不動産の内装家具代
- 問題3：フィリピン不動産の空室リスク
- 問題4：フィリピン国内で家賃収入にかかる税金
（日本の確定申告で還付なし） - 問題5：フィリピンの通貨の持ち込み・持ち出し規制
- 問題6：フィリピン国内での不利なレートでの基軸通貨両替
以上、問題だらけの「フィリピン不動産」。
フィリピン不動産に投資をする前に、知っていないと、大変なことになってしまう。
これらの問題の存在と、その解決策を知らない場合、「フィリピン不動産」には、手を出してはならない。
日本人のド素人相手に、フィリピンの不動産を販売している、巷の業者さんは、絶対に言わないことなので、改めて暴露させて頂いた。
さて、僕が今回メール講座として公開している、【フィリピンタイムマシン投資法】はどうなのだろうか？
- 家賃収入によるインカムゲイン
- 売却益によるキャピタルゲイン
- 為替差益によるトレードゲイン
と、ありきたりな、聞こえの良い話しか語られていないのだろうか？
フィリピン不動産にまつわる、6つの問題の解決法は語られているのだろうか？
その答えは、実際にメール講座【フィリピンタイムマシン投資法】を受講し、毎日一回、あなたのメールBOXに届く内容を、一つ一つ丁寧に確認頂きたい。
メール講座【フィリピンタイムマシン投資法】
→ https://sanadakoumei.com/ph-content/
追伸
10月度は、再びフィリピンで、アクティビティが開催される。
それは「フィリピン平城塾」。
- 10月17日（金）：フィリピンマニラ集合
- 10月18日（土）：マニラ→セブ
- 10月19日（日）：セブ→ボホール（解散）
- 10月20日（月）：セブorマニラから各自出国
S氏も、月曜日だけ仕事を休む形で、土、日、月の2泊3日スケジュールにて、フィリピン現地で開催する、「フィリピン平城塾」に合流してくれるとのことだ。。。
直近で流れを変えたいのなら、この「フィリピン平城塾」開催のタイミングも、フィリピン不動産の真実の姿を、現場・実物・本人、オンサイトのマインドセットに則り、現地で確認頂きたい。
「フィリピン平城塾」
https://sanadakoumei.com/toushimap-33-6089.html
あなたは借金が怖いですか？
私は死ぬまでに＜1,000兆円＞の借金をすることが夢なのですが…
