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【帝】フィリピンコンドミニアム投資を短期間で成就させる思考法

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フィリピンでコンドミニアム投資を中心に行ってきた僕。これまでの経験を踏まえて、短期間での利益獲得成就が困難とされる、コンドミニアム投資において短期間で儲けるために必要な思考法を伝授しよう。

タイムマシンに乗って日本の高度成長期・昭和の時代を彷彿させるフィリピンへ。フィリピン国内で外国人が正式に購入し、物件として登記できるコンドミニアムを投資目的で購入する。

僕がこれまで個人的に行って来た投資スタイルだ。実際、フィリピン国内には、フィリピン首都のマニラの丸の内を彷彿させるマカティに一つ。セブに二つ、コンドミニアムを購入している。

コンドミニアムへの投資は確かに良い。フィリピンのような右肩上がりの国では、僕の東京都江東区で購入した新築マンションのように・・・買った瞬間価値の下がる不動産とは異なり(涙)、コンドミニアムであっても将来的に物件価格の値上がりが見込めて、大きなキャピタルゲインを取ることが可能だ(嬉)。

けれども、これは中長期で見た場合のことで、仮に1,2年、2、3年という短期間で収益を獲得・確定したいという場合には、やはり投資・資産形成というよりも、事業性の要素の方が高くなる。

事業性の要素が高くなるとはどういうことか?事業とは、取組む人によって個人差が出るもの。

投資・資産形成というのは、どちらかというと均一的に、購入・獲得しただけで、その時点である程度の含み益を獲得できるのだけれども。事業というのは少なくとも、取組む人自身の努力やセンス、そういったもので結果が大きく影響が出てしまうものである。

コンドミニアムへの投資を短期間で成就しようとすればするほど、まさにこの事業的要素が強くなって行くのだ。

当然ながら国に登記できるタイプの不動産物件。完全な事業よりは、もちろん投資・資産形成的な意味合いが強い。

けれども、やはり、短期的に利益を確定させようと考えると、事業性要素・・・不動産屋としての素養が求められるのだ。

まず第一にどういうコンドミニアムを購入するか?ここで勝負がかなり決まってくる。

たとえば、フィリピン首都のマニラの丸の内を彷彿するマカティ。コンドミニアムでも、買って良い場所と悪い場所というのは、既に事前に決まっていたりする。

優秀な不動産ブローカーさんの場合は、この買って良い場所、悪い場所というものを、明確に線を引いてくれている。

「売れるなら、どこの不動産でも売っていい!」というスタイルはとっていない。

たとえば、僕がマカティで購入した不動産は、今改めて現地を見に行ってもメチャクチャ立地がいい。こういうコンドミニアムはGOだ。

だけれども、現地にある橋を一本超えただけで、そこは本来現地の人たちはまず買わない場所・・・しかし、現地のいい加減なブローカーさんの中には、そういう場所も普通にガンガン販売してしまっているところも。

  • 不動産ブローカー
  • 不動産デベロッパー
  • 物件の立地
  • 物件の階数

僕たち投資する側の人間としては、まず「選ぶ」というところから考えなければならない。成長国フィリピンだからといって、どんなコンドミニアムを購入しても良いというわけではないのだ。この「選ぶ」段階での「選び方」一つで大きく結果は異なってくる。

短期間で転売できるのは特別な物件

僕も実際にコンドミニアムへの投資をして来て、実践の中から理解できたこと。

それは、コンドミニアムであっても、短期間で転売をかけて利益を確定できる物件が存在するということ。

その正体は、コンドミニアムの中でも最上階のペントハウスのような特別な物件だ。

「必ず!」とまでは言い切れないが、かなりの高い確率で儲かる。短期間でも儲けることが可能になる。

フィリピンのようにプレビルドの状態でコンドミニアムを購入して短期間で利益を確定させる場合、完成までは毎月の分割の支払いができるのだが、完成するまでの間に、転売できるかどうかという事業の要素ががあるかないかが重要になる。

この場合、分割で払っている段階では、ペントハウスでも、スタジオタイプでも、実はそんなに大きな負担の差は無かったりする。

実はペントハウスのような特別な物件の場合、そんなに大きな負担じゃないうちに高値で転売し売り抜けられやすいのだ。

逆にスタジオタイプの場合これが難しい、完成後の決済日の時まで来たら、たとえペントハウスに比べれば小さなお金だとは言っても、満額は結構まとまったお金である。

この完成後の満額のお金・・・計画的に自分で積み立てていない場合、払えないで結構流してしまう人たちも多い。

投資用に販売されているコンドミニアムの場合などは、プレビルドが完成する数年間の間に、本業の事業や仕事がうまく行かなくなっている人たちも多いので、恐らく20%位は、完成までに転売ができず、完成後にまとまったお金が支払えず。流してしま人がいるのではないだろうか?

一方、販売金額が高いので一見するとリスクが高そうな最上階のペントハウスのような特別な物件は違う。このような特別な物件の場合は、仮に本業がうまくいかなくなって資金繰りが困ってしまった場合も、完成までに処分がしやすい。

それはなぜか?特別・・・スペシャルな物件だから。優良な立地に建てられた優良なコンドミニアムのスペシャルな物件ペントハウス。。。。欲しいという人は、富裕層の外国人だけでなく、現地のフィリピン人でも沢山いる。

たとえばフィリピンの場合、今日時点においては、高級コンドミニアムの展示会・説明会には、現地の人たちが沢山いる。約99%が現地の人たちで外国人の方が少ないのだ。

フィリピンの不動産業界は引き続き元気が良いので、頑張れば完成前にイグジットすることは可能なのだが、その場合も事業的要素が必要になる。現地の人たちに売り込む・・・つまり不動産屋の要素が必要になる。

彼らに対して売り込むときにどういう不動産が売りやすいのか?それは、沢山ある普通のスタジオタイプの部屋ではなく、数に限りがあるペントハウスの方なのだ。

だから本来、イグジットを一番に意識をするのなら、イグジットし易い不動産物件を選ぶ。プレビルド不動産の場合には高い・安いをあまり気にすることなく、売れるか・売れないかだけを見ればいいのだ。

心理戦に勝てる?1,500万円の物件or5,000万円の物件?

ここで一度投資脳を鍛えるために、質問を出そう。仮に目の前のテーブルに、今購入できる2種類の不動産物件の資料を出されたとする。

片方は日本円で約5,000万の特別なペントハウス。もう一方は日本で1,500万円のスタジオタイプ。どちらのタイプが買いやすく・売りやすいだろうか?

5,000万円ペントハウス・・・数字だけを見ると結構怖い。新興国フィリピンで5,000万円の投資をするのは。プレビルドの状態で購入し分割で支払う時にはなんとかやってけそうだが、決済日になったら一撃で5,000万円の約半分。。。かなり怖い。もしも、完成前に転売できなかったらどうしよう・・・そういう心理が働いてしまう。

一方、1,500万円スタジオタイプ・・・これはちょっと買いやすい。金額的に安心できる。この価格帯なら完成後も支払いができそうだ。

プレビルドのコンドミニアム。この2種類の不動産が目の前に在庫があった場合、僕たちはどちらの不動産を選んでしまうだろうか?

・・・お互い恥をしのんで正直に言おう。5,000万が即金で払えるような本当のお金持ちではない場合、どうしても1,500万のほうに目が行ってしまう。。。いや、そもそも5,000万円支払う方になんて思考さえ働かない。。。

けれども、そういう判断の結果が、プレビルドの不動産物件の完成までに結果が出て来てしまうのだ。

1,500万円の安くて普通の方を選択してしまう僕たちは最終的に、完成までに転売できないで、この1,500万を残額、払うことになる。その時に、、、仮に事業がうまくいっていなかったり、別の投資で大きくへこませてしまっている状態だと、1,500万円の残金すら払えないで飛ばしてしまう。

一方、本当は・・・完成後に絶対に支払えないのだけれど・・・現金5,000万円なんて、どう想定しても絶対に払えないのけど、意を決して5,000万のペントハウスを買っちゃった人・・・この人の方が物件が完成するまでの2年間の間に転売ができてしまったりする。

転売のお手伝いしてもらう現地の不動産屋の立場に立って想定するとよく分かることなのだが。ペントハウスは「数に限りのあるお宝的な特別な物件!」ということで、セールストークと共に売りやすいし、一軒販売当たりのコミッションの金額の絶対数が高い。なので販売する不動産屋の方の販売意欲が高まる。

一方、未完成のコンドミニアムのスタジオタイプの不動産は、、、セールストークを見つけにくいし、一軒販売当たりの販売コミッションの絶対数が低い。なので販売意欲が低い。。。

だから仮に僕たちがプレビルドのスタジオタイプを地元の不動産屋に持って行くと、一瞬「え?」という顔をされてしまうことは避けられない。

当然ながらビジネスなので、彼らもそのまま預かってくれるかもしれないけれど、力を入れて販売してくれないのは明白。売りにくく販売コミッションも少ない物件・・・不動産屋に忘れ去られてしまう、案内優先順位の低い物件と化す。

プレビルドコンドミニアム。1,500万円のスタジオタイプと5,000万円のペントハウス。月々の支払いベースに換算すると、実は倍ちょっと違うだけ。

スタジオタイプが仮に毎月8万円の支払いなら、ペントハウスは毎月20万円位の支払い。毎月20万円・・・確かにきついかもしれないけど、完成前に転売できてしまえば、さらには値段が上がった状態で転売できてしまえば大儲けである。

プレビルドのコンドミニアムの投資・・・立地やデベロッパーだけでなく、そういうふうに物件を選択する時点で、度胸を決められるかどうか?腹を据えられるかどうか?

コンドミニアム投資で、短期間で儲けようとすればするほど必要になるビジネス的な素養である。

以上、フィリピンのコンドミニアム投資において短期間で儲ける方法・・・これはあくまでも投資家としての脳をさらに、パワーアップさせるためのお話。

中長期での利益確定を狙うコンドミニアム投資の次のステージに臨む前の、投資脳のバージョンアップさせるための思考法である。


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