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【帝】フィリピンでノミニーに土地を所有させると盗られる理由

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不動産投資という活動において、本来、世界の中でも最も魅力的な国の一つフィリピン。

これまで僕もフィリピンには、首都マニラ最大のオフィス街マカティの金融センターのどまんなかに高級コンドミニアムを一つ。マニラ郊外に12テナント程が入る小さい規模の商業物件(ショッピングモール)を一つ。セブマクタンに退職者用コンドミニアムの最上階を2つ、既に投資目的で購入して来た。

しかし、僕たち外国人が、フィリピン国内の本当に欲しい不動産は、高級コンドミニアムなのだろうか?否(いな)、本当は、僕たち外国人が欲しいのは土地なのだ。

タイムマシンに乗って高度成長期まっただ中の日本へ

高度成長期のまっただ中、昭和の日本。このバブル期に数億円の資産を短期間で築き上げた人たちがたくさんいた。けれども、彼らは投資用のワンルームマンションを投資して巨万の富を築き上げたのではないことが分かる。

彼らは土地付き一軒家を購入していたり。雑木林の土地を買ったことで、巨万の富を築き上げて来た。

僕たちは常に、できることなら土地付きの不動産に投資をしたいのだ!

その気持を胸に、タイムマシンに乗って昭和の日本と同じような状況下にある、新興国のフィリピンへ。

過去の日本を彷彿させるフィリピンで土地を購入したら・・・そんな気持ちでフィリピンに入ってみると、とある事実を知ってしまう。それは・・・、今日時点でフィリピン国内においては、外国人が土地を購入することができないのだ。

ノミニーを使って外国人が土地を所有する危険性

外国人が土地を購入することができないフィリピンでも、実は外国人が土地を所有する裏ワザ的な方法が存在する。それは、他人名義で土地を所有してしまう方法である。

フィリピン国内法人を設立し、フィリピン国籍の人に代表になってもらう。シェアホールディングしたものに対して、弁護士を通して「ノミニー契約」をする形で、裏側で実は実質的な代表を自分がやる・・・という特殊な方法はビジネスの場合はよくやるのだが。

土地の場合は手の平を返される率が非常に高い。

ビジネス主体の会社法人の場合は、人そのものの力に頼ることが多いから、たとえばビジネスに全く関係ない第三者が外部から来て、会社を乗っ取ったとしても、中で実質的に頭脳として働いている人がいなくなっては意味が無いから、ノミニーを使った方法も成立する。

会社法人の名義人になっているフィリピン現地の方が突然来て、その会社の所有権を主張して奪ったとして。単なる箱だけの会社法人などを獲得しても意味が無い。だからビジネスの場合は、ノミニーを活用する方法が成立するのだ。

けれども、会社法人として不動産投資をやっている場合は別である。土地を所有する会社法人の名義人となったフィリピン現地の方が「この土地は私のものです!」と手を挙げてしまうと、会社法人ごと、いとも簡単に奪い取れてしまうのだ。かなり簡単に。

それはなぜか?フィリピンには「反ダミー法」というものがあり、ダミーという形をとること自体が許されていないのだ。

ダミーはそもそも犯罪なので、どんな言い訳があったとしても、名義人になっているフィリピン現地の人が、実質的な名義人であるとみなされてしまう。外国人がフィリピン国内において、ダミーで土地を所有するという形は、絶対にやってはいけない。

僕たちは外国人として正攻法で、登記簿謄本が出る形で土地を所有できないといけないのだ。

だから結果的に外国人は、フィリピン国内で戸建住宅を所有することを断念して行く。。。

そして、僕たち外国人でもしっかりと、所有権を獲得することができる。コンドミニアム投資に集中せざるを得なくなる。

けれども、そんなフィリピン国内で僕たち外国人でも、正攻法で登記簿謄本が出る形で、土地付き戸建住宅を所有できたとしたら・・・しかもそれが、世界の富裕層が欲しがるタイプのものだとしたら・・・。

この答えに当たる部分が、今回僕がボホール島(Bohol Island)に入って、確認を繰り返している新たな不動産投資法の肝(キモ)の部分なのだ。


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