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【帝】海外のプレビルドの高級コンドミニアム投資のメリットとデメリット

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なぜ、僕が『世界の富裕層が欲しがるフィリピンのリゾート不動産』を購入する決断に至ったのか?それはドクターサイがフィリピンに移住してまで、本業として取組むことを決断したからというだけではない。

『世界の富裕層が欲しがるフィリピンのリゾート不動産』が、日本人が海外で臨める「高級コンドミニアム」の購入という投資手法に存在する「限界」の突破が期待できる案件だったからだ。

海外で臨む不動産投資に関しては、2008年から取り組んできた。僕が購入して来たのは、新興国のプレビルドの高級コンドミニアムが中心だった。

綺麗な人口ピラミッドを描いた、中長期的に人口増加と経済発展が見込める新興国を選択。

現地で実力のあるしっかりとしたデベロッパーを選択し、デベロッパーがこれから新たに建築する、高級コンドミニアムを、図面の段階で現地の銀行のサポートを得ながら購入を決定するというものだ。

海外高級コンドミニアム流の「トリプルゲイン」

これらのプレビルドの高級コンドミニアムに期待できるのは【トリプルゲイン】。

【トリプルゲイン】

  • 為替差益によるキャピタルゲイン:2008年~2011年という円高モード時に、僕は日本円を両替しながら仕込んでいた。
  • 高級コンドミニアム完成後、人口増加と経済発展の流れで、物件価格が上昇してキャピタルゲインを見込める。
  • 高級コンドミニアム完成後、現地企業のマネージメント層や、海外駐在員を対象として、部屋を貸すことにより、家賃収入という毎月のインカムゲインを見込める。

高度成長期が終わった今の日本では、プロの不動産屋さんなどのインサイダーの人間でなければ実現不可能な不動産投資が、海外に出て、プレビルドの高級コンドミニアムへの投資手法では、現役サラリーマン個人でも実現可能だったのだ。

たとえば、今僕が住んでいるマレーシアジョホールバルの高級コンドミニアム「モレックパイン3(MOLEK PINE 3)」。これは、物件価格の85%の銀行融資を獲得。つまり、物件価格の15%だけを支払うことで入手することができた。

そして、幸運なことに、今日時点では物件価格の相場が既に20%以上も上がっている(2010年に購入決断)。つまり、僕の元手ベースに換算すると、既に+130%分以上も資産増加したことになる。

加えて、僕が頭金を支払ったタイミングは、幸運にも歴史的な円高だったので、この部分でも資産増加が認められている。

ただし、そんな「トリプルゲイン」を見込める、海外の高級コンドミニアム投資にも、弱点というものが存在する。

それは、

  • 完成直後には困難な転売によるキャピタルゲイン
  • 不安定な家賃収入によるインカムゲイン

以上2点。これがプレビルドの高級コンドミニアム投資の限界を生み出している2大要因である。

完成直後に困難な転売によるキャピタルゲイン

僕がこれまで購入して来たのは、プレビルドの高級コンドミニアム。世間一般的にはプレビルドの物件が完成してスグに転売してキャピタルゲインを得て儲かると思って投資に臨む人たちがいる。

けれども、このタイミングで儲けられるのは、もともと不動産屋的要素のある人だけなのだ。なぜなら、転売ガ成立してはじめてキャピタルゲインが確定するが、その転売をすること自体、不動産販売業の営業力が求められるからだ。

そんな時に、高級コンドミニアムの最上階に位置するペントハウスなど、数に制限のある超スペシャルな物件なら、高くなった時にでも富裕層が購入してくれるということでよいのだが、何も特徴の無い物件を購入してしまうと、自分もしくは売買の仲介を受け持ってくれる業者さんに営業的な力が無いと、なかなか物件がさばけないのだ。

特に、投資目的の人たちが購入した不動産物件では、完成してスグに、同じく売却したい人たちも数多くいて、完成してすぐのタイミングには、一時的に売り手市場となり、相場が下がってしまう可能性もある。

こういう理由から、プレビルドの高級コンドミニアムを完成して直後に転売をかけようとしても、なかなか成就できない場合が多いのである。

不安定な家賃収入によるインカムゲイン

プレビルドの高級コンドミニアム投資の完成後、家賃収入の最大化並びに空室リスク対策は、非常に困難である。

僕2014年3月上旬から新たに住み始めたこともあり、タイムリーに実感しているが、海外の高級コンドミニアムでは、完成時から居住する人たちが入ってくるまで、大きなタイムラグのようなものが存在する。

完成してすぐに満室になるわけではない。つまり、完成してしばらくは十分な家賃収入を見込むことは難しい。更には、海外では契約期間1年、2年で居住者が移動する傾向が強い。

たとえば、海外駐在員を対象とした高級コンドミニアムの場合、入居者である海外駐在員が望む望まないに関わらず、勤務している会社の辞令によって、1年、2年足らずで引っ越さなくてはならない可能性も大きい。

そして、海外の高級コンドミニアムの場合、基本的に内装や家具は全て大家負担なので、入居者が移動する度に手間というものが発生する。

家賃収入というインカムゲインを獲得できるまでには、完成から時間がかかる可能性が高いし、家賃収入が不安定になるという可能性も高い。

これを回避するためには、現地の優秀な仲介業者さんとの有効的な関係を構築し、常にその関係を保ち続けるという、営業力の必要性が出てくる。

完成した直後ではなく、持ち続けることができれば、海外のプレビルドの高級コンドミニアム投資では、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙うことができるので、日本の不動産投資と比べて、様々なゲインを狙える魅力が非常に高いのだが。

以上のような理由から、自分の本業や別の投資からのキャッシュが積み上がるまで、プレビルドの高級コンドミニアムを加速させ続けることは難しい。

当然ながら上を目指してしまえばキリが無いが、海外のプレビルドの高級コンドミニアム投資の「限界」。海外のプレビルドの高級コンドミニアム投資にまつわる、メリットとデメリットを改めて洗い出してみた。

なぜ、こういう状況を全て実体験から把握している僕が、今回新たに不動産の購入を決断するに至ったのか?

『世界の富裕層が欲しがるフィリピンのリゾート不動産』が、従来のいかなる不動産投資スキームよりも、群を抜いて凄い・・・ある種の「限界」突破ができてしまっている・・・と僕が驚愕してしまった理由とは?

その全貌が、これから僕が実際に知ってしまったこと。これからステップバイステップで公開させて頂くことなのだ。


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