460名以上が役員として参加している、全員が役員の秘密結社「藤原ヘッジファンド」の非公開掲示板・・・。
フィリピン「横流し案件」の投稿に対して、引き続き熱いやり取りが繰り広げられていた・・・。
F社長：
「すごい案件です。
フィリピンの銀行は、
融資が焦げ付いたら担保の土地を格安で取得して、
グループのデベ会社へ移して、
そこで開発/売却して大儲けしているようです。
外資との合弁でやる場合は、
高く評価して現物出資して、
資金を使わずにまた大儲けです。
それでも土地が足りなくて、
何でも買うぞ、状態。
ある財閥では、
この３年は狂ったように
金融と不動産に集中すると決めたとか。
今この時期にこの２つに絡まないのは
あり得ないと思います。
そして思いっきり絡むこの案件、
ものすごく楽しみです。」
ドクターサイ：
「F社長
知人がフィリピンで
銀行やっていますが
かなり儲かっているようです。
レンディングもいい成績みたいですね
土地担保の金融は３億ペソ有れば
何とかなるようですし
近いうち企画したいですね。
不動産では◯◯◯◯◯◯の
ライセンスが要らず
VATを無くせるコンドミニアム開発の
スキームがあります。
土地を我々が安く購入するノウハウも
確立してきましたので、
これを是非お金に換えたいです。
大先輩のF社長に言って頂けると
更に自信が漲りますね。
よろしくご指導お願いします。」
F社長：
「塾長のアイデアと行動力は
いつもすごいですね。
セブに行く際にはご連絡いたしますので、
是非お時間を作っていただければうれしいです。」
ドクターサイ：
「F社長、
またセブでお会いできると嬉しいです。
前回ご馳走になりましたので、
今回は私に接待させてください。」
・・・金融工学の神と呼ばれるドクターサイに、「大先輩」と言わしてしまうS社長とは。フィリピン現地の金融業界では、知らない者はいない、某企業の現地社長である。
S社長のような、著名な業界の御方に「すごい案件」と言わせてしまった案件・・・。
確かに、2010年からフィリピンへの投資を継続して来た僕個人的にも、凄いと思っており。。。せめて一口だけでも、絡ませて頂きたいと考えており。。。
「藤原ヘッジファンド」の中で、案件として正式に社内回覧されるのを、今か今かと待ちわびているのである。
高度成長期フィリピンで硬い不動産が担保の案件
以下、「藤原ヘッジファンド」の役員に回覧された、ドクターサイからの案件情報。
現在フィリピンでは、
大手デベロッパーを中心に分譲地の
販売が活性化しています。
巨億の利益を上げている事業者が
多数います。
近隣の相場１～３万ペソの住宅地の近辺を、
１０００ペソから２０００ペソで仕入れ、
５千から１万ペソで右から左に
転売するという単純なビジネスモデルですが、
５ヘクタール１０ヘクタール
（場合によっては５０ヘクタールなど）と
次々に転売し、
巨額の利益を生んでいるのです。
仮に千ペソで３０ヘクタールを購入し、
歩留まり６０％、６千ペソで
転売したとして
３億ペソが１０．８億ペソに、
７．８億ペソ（２０億円）もの利益が生まれます。
事業コストを考えても
利益で倍々ゲームができるビジネスは、
そうは多くはありません。
通常ランドバンキングは
５年１０年と不動産を保有し、
値上がり益を狙うものですが、
この積極的投資では
１年にも満たない期間で原資を５０％、
１００％と利確できるのです。
しかも、対象が不動産という
担保力の高い現物資産であり、
更に仕入れ値が相場の半分どころか、
場合によっては５分の１というリスクの低さが重要です。
万一事業に瑕疵があったとしても、
担保力の高さを生かし、
他者デベロッパーに転売するだけで
失敗を未然に防ぐことも可能と言えるのです。
そこで、
直接不動産を対象に運用事業を行うのではなく、
◯◯◯に◯◯は任せ、
その不動産を担保として◯◯事業を行い、
◯◯者の利益の一部で
安定的に確保できる◯◯を取ろうというのが
新しい投資ビジネスの発想です。
一定の◯◯が見込めることや、
リスクを軽減できることや、
不特法などのコンプラコストの高い免許を回避し
コスト削減することも可能です。
海外では銀行も潰れる昨今、
それでも低い定期預金１％を取るのか、
無くなることのない不動産を担保として
数十％もの◯◯を取るのかという選択肢です。
FXなどのハイリスクハイリターンの投資でも
月に３％～５％も回る商品があれば、
相当な資金が集まると言われています。
そんな中で不動産担保で
しかも年間３～４０％もの利益が狙える商品があるとすれば
実施しないことの方がリスクと思えるほどです。
タイムマシン理論によれば、
新興国時代、成長国時代に位置する国で
最も儲かるビジネスの一つが、
金融とデベロッパー（ランドバンカーを含む）です。
昭和の４０年代から
バブル期にかけての大資産家の大半が
この事業に従事していたか、
不動産保有により受動的に関わっていたかと言われています。
日本もこのデベロッパーの大きな収益と
資産が経済に与えた影響は計りしれないものがありました。
この波が中国にもやってきたのが
９０年代からのご存知中国バブルです。
ここでも、不動産投資家が儲かり、
更にランドバンカーがもっと儲かり、
更にピラミッドの頂上である
デベロッパーたちが劇的に儲けを貪っていました。
そんな中で、
リスクをほとんど取らずに
その背景にいたピラミッドの雲上に
位置する神がいました。
それが金融業です。
中国でも地下銀行が活躍していたのは有名ですね。
私の知る資産家、
ファンドオーナーやIT長者も、
実はデベロッパー事業で儲け、
現在の事業を手に入れ、
また地位を築いたと言っていました。
今回、日系企業で
JETROのセミナーの講師も務める「現地不動産会社」と、
◯◯◯◯◯社が、
ビレッジの宅地造成販売の
デベロッパーを作る計画を発表しました。
当然◯◯◯◯◯のタッグで
事業を行うのですから、
ノウハウ満載は保証します。
今回は特殊ルートの土地購入と、
農転のノウハウを駆使し、
夢の利回り３０～４０％を目指した
資金調達モデルにてファンド事業参加を検討します。
現在、テストケースとして、
◯◯◯◯から高速道路４０分以内の立地、
しかもインターから程近く近隣に
ショッピングモールや大規模商業施設の多い場所にて
◯◯モデルを実施することになりました。
◯◯のノウハウがある事が重要ですが、
それ以上に重要なことは
◯◯のメリットを農家に与えること！
これが大事です。
損と得の道があれば損の道を！
３０ペソの農地が
◯◯するだけで６０００ペソになる。
この２００倍の鉄板投資を
誰もが自分の利益にしたいと考えるもの。
そんな企業に農家は土地を売りません。
仮に売ったとしても
◯◯の協力を地域は一切してくれません。
つまり誰も得をしないのです。
そこで、私たちは今回元値３ペソの土地を
◯◯してあげて、
その後◯◯◯ペソで購入する約束を
取り付け手付金を支払いました。
もちろん、
◯◯のノウハウ実現に必要な
地元の全面協力が望めます。
それでも地域の相場
◯千から◯万ペソから
見れば激安な仕入れです。
地域では
大手デベロッパー◯◯◯◯◯が
いたるところでビレッジを作っている場所で、
その◯◯◯◯◯の半値の仕入れ価格です。
これで儲からなかったら
不動産をやめたほうがいいという仕入れ値ですので、
例え失敗しても担保価値が
劇高で安全なのは言うまでもありません。
地域の相場はビレッジの土地売りで
◯千から◯万、
建物をつけて◯万ペソといったところ。
一区画１００平米が一般的で、
日本でいうところの財形貯蓄に近い制度が
フィリピンにはありますので、
ほとんどフィリピン人に販売しています。
販売は◯◯◯◯◯が地元で構築している
ブローカーネットワークを
そのまま利用できるとのことで、
難しい外国人への販売は一切行いません。
今回、◯◯◯ペソで購入できるのは
◯ヘクタール。
◯◯事業も通常
◯◯◯ペソ程かかるのですが、
この場所で◯◯◯ペソでできるルートがあります。
仕入れは諸経費入れて
◯◯◯◯ペソ４ヘクタール◯◯◯◯万ペソ
（日本円で◯億◯千万円強）事業費
◯◯◯◯万円として、
予算◯億円（うち優先的な担保が効く
◯億を融資ファンド化するのが理想）の予算で、
◯◯歩留まり◯◯％として
２．４ヘクタールを◯千ペソで転売し、
◯.◯◯億ペソ（◯．◯億円）を
売り上げる計画です。
事業粗利益は
◯．◯億円程度で、
最低３０％（コストは販売コストがメインなので
利益はさらに大きいと考えられます）の経常利益が出たとして
◯千万円程度の利益があり、
うち半分の◯．◯千万円を
金利としていただくのが無理がない計画と考えます。
あとは、
１年で何回回るかということで
ファンドの収益は変化します。
予測では◯◯２ヶ月を含む
１０ヶ月（利回り４２％）と見ています。
１年かかると利回りは３５％、
１年半かかってしまっても２２％、
反対に半年で仕上がれば利回りは７０％にもなります。
この事業に対するファンドの組成など、
アイデアをいただければと思います。
またご意見がありましたら、こちらに投稿下さい。
以上、「藤原ヘッジファンド」の役員に回覧された、ドクターサイからの案件情報。
まだ、全員が役員の秘密結社、「藤原ヘッジファンド」の中でも、情報が回覧された段階で。
実際にこれが、案件化される・・・ファンド組成されるかどうかは決定されていないが。
今現在では、全員が役員・・・ということで、役員それぞれが各々の視点から、デューデリジェンスという意味も兼ねて、意見を出し合っている状態である。
そんな中で、業界のことをよく知る、F社長からの意見が投稿され。
案件の熱さ・・・というものが、オンタイムで強調されたわけである。
あなたは借金が怖いですか？
私は死ぬまでに＜1,000兆円＞の借金をすることが夢なのですが…
