華僑の帝王学★香港大富豪の戦略術＞投資MAPナビ/勝てる投資はココにあった

【帝】「昭和の時代」を知る僕たちの4つの願望を叶える国

level002

勝てる場所でしか戦わない投資戦略術

不動産投資で勝つ方法は、勝てる場所でしか戦わないこと。つまり勝てる場所の選定さえ、間違えなければいいわけだ。

しかし高度成長期の終了した日本国内ではすでに、勝てる場所を探すことが困難だ。不動産は投資として臨むものではなく、綿密な計算ができて、ビジネスセンスのある者だけが勝ち抜けられる、不動産事業になっている。

そういう状況の中で、経験も実績も無いものが臨むとしたら、まさに「宝くじの当選」確率に似た、高い確率でハズレることが決まっている勝負だったりする。

だから今僕たちは、日本地図の代わりに世界地図を広げ、「昭和の時代」の日本を探して外へと出かけているわけだ。

「不動産投資」の理想系とも言える姿を書き出してみる。

僕たちが不動産投資に臨む勝ちの姿

【大きな売却益（キャピタルゲイン）を獲得したい】

「昭和の時代」を知る僕たちが期待する不動産投資における最大の醍醐味。それは、なんと言っても、購入した物件の価値が上昇し、売却に成功することで得られる「売却益（キャピタルゲイン）」。

※売却益＝(売却価格－諸経費）－(購入価格－諸経費)

人口の増加。
継続したインフレ。
急スピードで整備され続けるインフラ。

高度成長経済の中で、ビジネス・投資に成功し、大金を手にした人間が、最優先で使うお金が、「衣・食・住」。

その中でも一番大きなシェアを占めることになる「住」に直接関わる不動産。

国の成長と共に、不動産物件の価格も上昇し続けるため。参加できるプレイヤーの数が激増するために。相場そのものが上昇して行く。その結果として「売却益（キャピタルゲイン）」を得ることが、できてしまうのだ。

「昭和の時代」に不動産投資に臨んだ大多数の人たちは、この売却益（キャピタルゲイン）によって巨億の富を成した。

「昭和の時代」を知る僕たちが、「昭和の時代」を追い求め外の世界に飛び出して行く時に、特に集中して確認する部分でもある。

【家賃収入（インカムゲイン）を獲得したい】

「昭和の時代」から今日までを生きてきた僕たちが知っている、不動産投資における魅力の一つそれは、家賃収入（インカムゲイン）。

投資した不動産に入居してくれれば、家賃という毎月安定した収入が得られる。たとえば他の金融商品では、毎月分配金を受け取れる商品は少ない。

配当がある株式投資に関しては、年に1、2度。業績不振の場合は、配当さえも行われない。

毎月分配を語る私募系ファンドに関しては、99.999％位が詐欺系案件。

そんな中で、固く配当金を受け取れるのは、物販大富豪から直伝の「政治献金案件」が含まれている、日本の大手証券会社からそのまま申し込むことができる「毎月分配型投資信託」位だろうか？

しかし、不動産投資では、毎月安定した家賃収入が得られてしまうのだ。しかも、物件として国に登記され、自分の権利が守られる形で。

そんな家賃収入（インカムゲイン）でのポイントは、「ネット利回り」がいくらかということ。

※ネット利回り＝((家賃×12か月）－総経費))÷購入代金

プラスの数字が出ていれば、入居者が確保できていることが前提で、毎月の家賃収入（インカムゲイン）が得られるのだ。

だから、世界に一歩足を踏み出し「昭和の時代」現象が起きている国と地域を探す。

人口の増加。
継続したインフレ。
急スピードで整備され続けるインフラ。

僕たちが生まれ育った「昭和の時代」のような現象が起こっている国と地域に、適切な不動産を購入できれば、国と地域の成長と共に、人が集まり、入居者も確保しやすくなる。

加えて毎月の家賃相場も上昇していくため、徐々に安定した高い利回りの家賃収入、インカムゲインを得続けることができるのだ。

さらには、家賃相場が上がるにつれ、利回りのベースもアップして行く。そんな中では、利回り数十パーセントという現実離れしていそうな数字でさえ、夢ではなくなるのである。

日本では「昭和の時代」が終わり、バブル崩壊後に、家賃収入（インカムゲイン）ベースの不動産投資が主流になったように。

対象国での高度成長が終わったとしても、着実にゲインを続けることができる投資として継続可能になる。

【ノンリコースローンにおけるセーフティーネット】

「昭和の時代」が終わりバブル崩壊後。日本では多くの悲劇を生んだ。それは、不動産物件を売却したとしても、差額のローン返済が残った場合、本人や連帯保証人が、責任を持って支払い続けなければならない「リコースローン」というルールが原因で起こった。

日本国内で不動産投資に臨む多くの人たちにとって、「リコースローン」であることで、1つの失敗が連鎖的に問題を招く。たった一度の間違いが、投資の世界におけるゲームオーバーへとつながる。

この残酷なルール「リコースローン」は「昭和の時代」で不動産市場が右肩上がりに急速に成長して行く過程でできていったようだ。

ところが、国が変われば法律やルールが変わる。この呪縛のようなルールが存在しない国と地域が存在する。

僕たちにとって「ノンリコースローン」となり得る条件で不動産投資に臨める国と地域が存在するのである。

仮に僕たちが「ノンリコースローン」で不動産投資に臨めるとしたら、どんなメリットがあり、どんな危険から身を守ることができるのだろうか？

たとえば、僕たちが所有している不動産物件の価格が、大きく値下がりしてローンの金額を下回り、物件を手放すことになってしまったとする。

「リコースローン」では、たとえ大赤字覚悟のタダ同然で売却したとしても、ローンの返済は借りた本人と連帯保証人にずっとついて回る。

一方「ノンリコースローン」のルール内においては、物件自体を放棄するだけでそのローンの残債を支払う義務はない。ローンの呪縛から開放されるという部分でリスクが限定されている。

いざとなってしまったら、不採算物件だけパっと手放す・・・そんな、日本国内では絶対に許されないことが、許されてしまうのだ。

投資を自己リスクで行わなければならない僕たちにとって、1つの失敗が「致命傷」とならない「ノンリコースローン」の仕組みは、本当に大きなメリットであり、自分と家族を守るためのセーフティーネットになり得るというわけだ。

【「為替差益」を期待できるのではないか？】

日本円が外貨対比で高い「円高」の時に、外貨に両替する。そして、海外で不動産を購入し、家賃収入（インカムゲイン）を稼ぐ。将来的に、値上がりした不動産を売却して得た外貨（キャピタルゲイン）を、外貨が日本円対比で値上がりした時に、日本円に両替したとする。

すると・・・不動産投資からの家賃収入（インカムゲイン）と売却益（キャピタルゲイン）だけでなく「為替差益」でも利益を得るため、「トリプル」で儲かる。

これからもしも、日本円対比で通貨が安い国の不動産物件を購入し、将来的にその通貨が、国の成長と共に値上がりを続け、日本円対比で今の2倍になってしまったとすると・・・何と、家賃収入（インカムゲイン）と売却益（キャピタルゲイン）共に、日本円対比で2倍ゲットできてしまうことになる。

僕たちは「昭和の時代」の日本を知っている。1971年、日本円は対USドルで、たったの360円（安い）だった。

これが、「昭和の時代」高度成長期の20年の時を経て、1995年には、対USドル＝79.75円（高い）を記録するに至った。実に、24年間で約4倍になったことになる。

たとえば、1971年に外国の方が、USドルを日本円に両替、日本国内1,000万円のマンションを購入し、1995年まで持ち続け売却。

仮にそのマンションが、4,000万円で売却できたとする（わかりやすくするため家賃収入は完全無視）。その4,000万円を、1995年の時点で再度USドルに両替。すると・・・1971年に投資した約2万7,777.78USドルが、1995年には約18.1倍の50万1567.40USドルへと「大化け」してしまったことになる。

18.1倍・・・。このようにインカムゲインや、キャピタルゲインだけでなく、「為替差益」による、「大化け」が狙えるのも、海外不動産投資における、隠れた醍醐味であることを「昭和の時代」を生きた僕たちは知っている。

そして現在、円安方向に進んでいるものの、過去の歴史から比べればまだまだ円高である。

これはひょっとすると、「昭和の時代」を知る僕たち日本人にとってみれば、大きなチャンスになるのではないだろうか？と考えているのである。