講座受講者方からのお問合せがありましたので、
回答含めてシェアさせて頂きますね！
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質問：不動産の問題解決はできますか？
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真田孔明様
お世話様です。
日々、大変有益な情報をありがとうございます。
とても勉強になり、
メルマガの配信を楽しみにしています(^^)
現状の自分はサラリーマンをしながら
不動産事業を行っております。
（個人と資産管理法人の両方で事業を行っています。）
借入額として法人1億5千万
・ＲＣ1棟、平成24年1月購入で期間は20年
個人（自宅を含め）2億2千万
- ＲＣ1棟、平成23年3月購入で期間は30年、借入額1億1,100万
- 鉄骨1棟、平成24年12月購入で期間は19年、借入額3,700万
- 自宅、平成21年8月購入で期間は35年、借入額3,000万
- 戸建×2戸、平成21年8月購入で期間は20年、借入額2,000万
- 区分1戸平成24年8月購入で期間は35年、借入額2,200万
です。
合わせて3億7千万。
法人の借り入れは地銀、
個人の借り入れはM銀行（都銀）、S銀行、地銀です。
現在、地銀3行と有益な関係が築けています。
しかし懸念材料として
評価が出る（担保物件＞売買価格）でも
保証協会を使う事が条件になります。
保証協会も8,000万円の無担保枠を使い、
今後は3億の担保枠という感じです。
担保が自宅の返済分しかない為、
プロパーだけの融資を引けなければ
次から購入できなくなります。
S銀行はそろそろ融資限度額になり
打ち止めになりそうです。
今後も収益不動産を買い続けて
行きたいと考えています。
買い続ける為には、
今後も益々知識が必要だと感じています。
その為には、
「経営者のための銀行融資e大学」は、
最適な大学だと思います。
それをふまえて質問させて頂きます。
「経営者のための銀行融資e大学」を入学検討
- 確認したいこと：自分の場合は個別の対応になりますか？
- 懸念事項：そろそろ融資が打ち止めになりそうです。
- 相談事：プロパー融資だけで収益不動産を購入したい。
出来るならその方法を教えて頂きたいです。 - 感想・意見：入学して勉強する事で、問題解決出来ますか？
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以上の質問に対して回答させて頂きますね！
「物販大富豪の戦略術」が不動産業では使えない理由
不動産業ですね。
残念ながら、不動産業では、
「自由になる」類のお金を、
銀行から融資受けることはできません。
「物販大富豪の戦略術」と言うように、
「物販」と具体的に業種名を挙げているのは、
ハッキリとした理由があるのです。
問題は、
融資を受けたお金が自由になるかどうか？
というところにあります。
「物販」は融資を受けたお金を自由に使える
経費項目が多いのに対して。
「不動産業」は融資を受けたお金を
自由に使うことはできません。
唯一「不動産業」では「修繕費」という口実がありますが、
そもそも「修繕費」は、
大家さんが予め計画的に積み立てておくものであって、
それを口実にして立て続けに
大きな金額の銀行融資を申込むという事自体、
経営が回っていないことになりますからね。
一方、「物販」は経費として使える口実が本当に多いです。
もともとが、
本当に経費と労力がかかる、
ムダの沢山あるビジネススキームなので。
だからこそ、
「物販大富豪の戦略術」を行使できるのです。
融資を受けたお金を・・・
毎月配当型の投資信託に入れてしまったり・・・。
物販を口実に、
銀行融資を獲得してこそ、
生きてくるスキームなのです。
後、頂戴した数字を確認させて頂くと、
すでにS銀行で高めの金利で、
1億程度借りているのでしょうか？
当校の経験上から判断させて頂くと、
この状況では、もうプロパーでは出ない可能性が強いです。
本業として（副業では駄目）
物販をやられる場合は手を打てますが、
不動産としては、残念ながら手立ては無いと思います。
当e大学ではご希望にはお応えできないと思います。
以上になります。
不動産大国日本において、
同様の問題を抱えている場合は多いと思います。
今回の質問と、それに対する回答、
参考にしてくださいね！
追伸
「経営者のための銀行融資e大学」に関して、
質問がある場合、お気軽に質問ください。
個別メールにて回答させて頂きます。
これは全員に共有した方が良いと、
判断した場合のみ、
個人を特定出来る情報を全て削除の上、
今回のようにシェアさせて頂きます。
質問を頂いた場合には、
個別返信のメールにて、
「黒田マガジン」第一号をプレゼントします。
【質問の条件】
「経営者のための銀行融資e大学」の生徒として参加して、
勉強したいと真剣に検討している場合に限ります。
「経営者のための銀行融資e大学」を入学検討するに当たり、
- 確認したいこと
- 懸念事項
- 相談事
- 感想・意見
などを、僕の個人メールアドレスに
直接メールで送付する形で、
僕にぶつけてください。
（※具体的な銀行融資のアドバイスに関する質問は、
お答えしかねます。）
僕が一つ一つ丁寧に確認し、
その折返しの返信分の中で、
「黒田マガジン」の記念すべき第一話目の
音声ファイルのダウンロードURLを、
プレゼントしたいと思います。
・メールタイトル：【黒田マガジン】
・メール宛先：
もしくは： koumei★100okuyen.com
★＝半角英数@
・確認したいこと、懸念事項、相談事、感想・意見など。
基本的には、
真剣であると判断できる場合だけに、
【黒田マガジン】をプレゼント致します。
万が一冷やかし的な内容や、
単なる興味本位的な内容で、
間違えてメールを僕に送付されてしまった場合は、
返信自体をさせて頂かないことがありますので、
予めご了承下さい！
また、
僕も一つ一つ丁寧に内容を確認しながら、
返信させて頂く形になるので、
仮に相談頂く方の数が多かった場合、
返信が遅くなることがありますので、
予めご了承下さい！
「黒田マガジン」がどれだけ強烈なものなのか？
その内容を、
第一回目の音声ファイルを入手して、
僕たちの戦略術に乗って、
一刻も早く体感頂きたいと思います。
それではメール相談を、お待ちしてます！
あなたは借金が怖いですか？
私は死ぬまでに＜1,000兆円＞の借金をすることが夢なのですが…
