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【帝】セブで購入『8ニュータウンブルーバード』インスペクション報告書が神対応

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【帝】セブで購入『8ニュータウンブルーバード』インスペクション報告書が神対応

フィリピンセブで有名な五つ星リゾートホテル、シャングリラ マクタン アイランド リゾート & スパ(Shangri-La’s Mactan Resort & Spa)。

【帝】セブで購入『8ニュータウンブルーバード』インスペクション報告書が神対応

隣接している敷地の、特別区に新たに建設されたコンドミニアム『8ニュータウンブルーバード』。

【帝】セブで購入『8ニュータウンブルーバード』インスペクション報告書が神対応

僕は最上階の角部屋を、二部屋一つにコンバインする形で、購入させて頂いた。

株の「居合抜き」を抜いた金(カネ)を、そのまま入れる+α。昨年末に残金を、現金一括で支払ったばかりであるが。部屋の「インスペクション報告書」が、管理会社からあがって来た。

報告書によると、部屋の全体の仕上がりは整っていたが、細かい点の修繕必要箇所が多々見受けられたということで、再度デベロッパーに対して、修繕・改善を依頼しているとのこと。

管理会社から頂戴した、『主な修繕箇所一蘭』をそのまま転記させて頂くと・・・。

【帝】セブで購入『8ニュータウンブルーバード』インスペクション報告書が神対応

『主な修繕箇所一覧』

*玄関付近*
・表札、インターホン、コンセント差込口、ライト ⇒クリーニング
・のぞき穴内、汚れあり

*リビング・ダイニング*
・ダイニングテーブル染みあり
・テレビラックの蝶番、錆びあり
・床タイルのグラウティング汚れ

*セパレートバスルーム・トイレ*
・カラン設置水平に
・洗面台下、水漏れあり
・浴槽縁シーラント汚れあり
・ライトクリーニング

*主寝室*
・ドアにペンキ汚れあり
・キャビネット扉の建付け要調整
・キャビネット内汚れあり

*主寝室バスルーム*
・ドア建付け要調整
・ティッシュホルダーの設置場所変更
・天井に染みあり
・ライトクリーニング
・浴槽縁シーラント汚れあり
・トイレ便器汚れあり

*主寝室バルコニー*
・ライト取替え

*寝室2*
・天井、壁にひび割れあり
・エアコン表面クリーニング
・キャビネット内、染み・傷あり
・キャビネット扉の建付け要調整
・窓のフレームに傷あり

*寝室2バルコニー*
・ドア縁に染みあり
・床縁にひび割れあり
・ライトクリーニング

*キッチン*
・換気扇要固定
・キャビネット上部、開閉時に雑音あり
・キャビネット下部、扉に傷、ひびあり
・天井、壁にひび割れあり
・キャビネットの下部分、要固定 *写真
・小窓に染みあり、隙間あり

*メイドルーム*
・壁に汚れあり
・ドア要調節
・トイレのふた要調節
・トイレタンク裏、クリーニング

*その他*
・洗濯機置き場の換気扇に錆びあり *写真⑧
・洗濯機置き場の排水、詰まりあり
・ブレーカー1箇所上がらないところあり

以上、「インスペクション報告書」内に記載されていた『主な修繕箇所一覧』より抜粋。
新興国フィリピンセブという本来劣悪な環境にも関わらず、できるかぎり日本のクオリティと遜色ない品質を目指す!

・・・と、管理会社の意思が添えられているが、それぞれの修繕箇所が、事細かくチェックされていて、僕的には「神対応!」と感じてしまった。

これまで僕は、海外不動産を、中国、マレーシア、フィリピン、コソボ・・・各国で購入して来たが、 今まで頂戴した「インスペクション報告書」の中で最も安心感を感じたものだった。

セブのエメラルドグリーンの海を一望できる窓の眺め。バルコニーから下をのぞくと、5階のロングプールを見渡すことができる環境。

フィリピン物件に、拠点として家族と共に移住することは無いが、デベロッパーが「街(タウン)」として開発している敷地の中に代表的なコンドミニアムとして建設された物件であり。完成すると、居住用コンドミニアムの他に、ビーチリゾートホテルをはじめ、オフィスビル、レストラン街も併設される、マクタン島最大の不動産開発プロジェクト。

投資に確実ということは無いが、現地調査によると、同時期に建設されたコンドミニアムと比較して、該当コンドミニアムの、物件自体の評価は非常に高くなっている。

運営方法に関しては、僕たちの場合、それぞれ自分の物件を購入した投資仲間内・・・玉利将彦氏、平城寿氏、土居サブロークンたちと結束を組むかたちで、「エアビーアンドビー」で運用しようと企んでいる。

シャングリラ マクタン アイランド リゾート & スパ(Shangri-La’s Mactan Resort & Spa)の隣の立地なので、外国人系の旅行客にはかなり受けが良いかもしれないし。僕たちがそれぞれ宿泊する時だけ、僕たちの部屋を使えるし。。

名義を変えないで転売可能な「インハウスローン」

ちなみに、僕の場合は、物件購入価格全体の約55%は、フィリピンの商慣習に従い、物件完成前にチビチビと積立型に。残金約45%を「現金一括払い」で購入してしまったが、デベロッパー自体が用意するローンである、「インハウスローン」を組む形で、残金45%をチビチビと60回などに分けてフィリピン現地銀行の小切手で、支払い続けるという手も、考えようによってはかなり活用できる。

フィリピンの「インハウスローン」は5年かけて60回・・・小切手を60枚切る形。年間12%の金利がかかってしまうが。まず、『8ニュータウンブルーバード』の物件購入で、諸条件をクリアすることで容易に取得できる フィリピンの永住ビザ「SRRV」があると、インハウスローンの金利が12%ではなく9%になるということが確認済み。

残金45%に対しての「インハウスローン」なので、残金支払の段階では、物件価格の55%位は既に支払いしていることになる。

ということは、物件価格から比較すると、約半分4%〜6%の金利と同じ。仮に年間実利5、6%位で賃貸運用することができれば、「行って来い!」することができるわけだ。

そして・・・「インハウスローン」の最大のメリットは、なんといっても、「名義を変えないで転売可能なので売却時の税金がかからない!」こと。。。

ということで、目的やキャッシュフローによっては、残金「現金一括」で支払うよりも、「インハウスローン」の方が、使い勝手が良い!とも考えることも可能である。

ちなみに僕は、マニラにも物件を購入。残金の支払いが残っているが、こちらはかなり早期での転売も視野に入れ、「インハウスローン」で残金をチビチビ支払って行こうかなと考えている。

とにかくパスポートがすぐにページが無くなってしまい、パスポート更新のために、ビザ更新は面倒くさい。。

マレーシアのリタイアメントビザMM2Hの更新だけでも精一杯なので。フィリピンの永住ビザ「SRRV」の取得予定は無し。

年利12%のインハウスローンで、物件を年利6%位で回せれば良いな・・・という皮算用に基づくもの。「インハウスローン」の枠が取れるかどうかもまだ分からないし。為替の動向次第では、現金一括で支払ってしまうかもしれないが・・・。

フィリピンには引き続き注目

先日、ジョホールバルでディナーを共にさせて頂いたミスターZ。

御方はついここ数年間で、日本の株式市場から◯◯億円を抜き去り大富豪となり国外へ高飛び。掴んだ多額の現金を下に、投資用で日本人が購入した、不動産の中で、支払えなくなったものを徹底的に安く買い占めているのであるが。実はミスターZが、特に気合を入れて、拾いまくっていた物件の一つが、今回のこの物件だったりする。

なんでも、僕の物件と同じフロア含めて、数十部屋単位で既に購入していらっしゃるとか。。

金(カネ)を掴んだら、現金で置いておくのではなく、「不動産物件にして沈めておく」。。

北の物販大富豪、剣聖北野会長も、大暴落の度に、「必殺辻斬り」で、相場から大枚を掴みとり、不動産に沈める。。

・・・これを繰り返して来られた、御方であるが、やはり、大富豪になるための重要なセオリーでもあるようだ。

僕は彼ら、剣聖や剣豪たちと比べると、まだまだヒヨコレベルの剣客で。可愛くチョビチョビ。。・・・という感じであるが、「株で大枚掴む→ワケあり不動産に沈める」

単純でありながら強い戦略術は、非常に参考になる。

僕も既に、フィリピンでは、マニラ近郊に平城寿氏と共に権利所有している、ショッピングモールなども、年間12%位で稼働中であるが。矛先としては常に、フィリピンは重要エリアの一つとなっている。


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