【斬】ジョホールバル（JOHOR BAHRU）不動産投資を自己考察してみた

マレーシアジョホールバル（JOHOR BAHRU）で不動産投資を行う上でどのように取り組み方をするか？僕が既に投資している、フィリピン、タイ、中国、カナダ、日本などの国で不動産投資を行うのと違いは何なのか？ジョホールバルの不動産投資を深掘りする前に実際に考えて見ました。

ジョホールバルのプレビルドのコンドミニアムへの投資

僕たちのような投資資金に限界のある個人投資家にとって、取り組みやすい投資として、プレビルドのコンドミニアムへの投資が挙げられます。まだ完成していない、これから建設されるコンドミニアムへの投資なのです。

ジョホールバルでプレビルドのコンドミニアムへの投資を行う場合に重要な点があります。それは、

• デベロッパーの財務力、健全度合い
• デベロッパーの既存完成物件と評価の高さ

立地や完成イメージも重要ですが、計画通りにコンドミニアムが出来上がらなければ意味がありません。その上ではデベロッパーの過去の実績から来る信頼と評価、そして継続的に業務を遂行し続けることができる財務力が大切なのです。

プレビルド物件の場合、途中でデベロッパーが倒産してしまったとしたら、投資した資金はほとんど戻って来ません。そういう意味での健全なデベロッパーである必要があります。

また、デベロッパーの既存の完成済みの物件が、地元でどのように評価を受けているのか？こちらも重要な指標になります。完成後に、その物件の価格がどのように推移しているのか？人気度合いを図るのです。ローカルに人気のあるデベロッパーの物件であれば、後々の売却も容易です。

さらに、プレビルド物件の特徴としては、少ない資金で投資をスタートできることもありますが、マレーシアジョホールバルでは、僕たちにとって大変有利な特徴があります。

それは、銀行からの信頼が高いデベロッパーの建設予定の物件であれば、建設する前に、銀行融資をしてくれます。さらには、非居住者の外国人であっても、銀行融資をしてくれるのです。

物件の完成度に伴い、銀行がデベロッパーに対して銀行が支払いを行なってくれるのです。すなわち、完成前のプレビルドの不動産物件だったとしても、資金不足で物件が建設されない。そういったリスクが一切なくなるのです。僕たちが融資を受けた銀行からの資金で、デベロッパーが建築できるからです。

ジョホールバルでは、デベロッパーが販売を開始してから、約3年程度で物件が完成します。

• 支払いはデベロッパーとの契約時に10%
• 約半年後に10%を支払います。

銀行ローンはデベロッパーとの契約時に行われ、実際の融資は、半年後の10%の後、数ヶ月単位で銀行からデベロッパーに支払われ、その段階からローンが開始となります。物件の完成までは元本の返済は無く、ローンに対しての利息の返済のみが行われます。

物件が完成した段階で初めて、元本と利息を合わせて返済が始まるのです。けれども、このタイミングでは、家賃収入も入りだしてくることにもなりますので、毎月入る家賃を銀行への返済にあてれば、毎月のローンの負担も少なくなります。銀行融資ローンを中期間で組めれば、入ってくる家賃でローンを賄えることにもなります。

マレーシアのジョホールバルという、成長の見込める街だからこそ、完成までの間に物件価格が上昇して行くメリットも得られます。物件によっては完成前に転売もかけることができますので、単純にキャピタルインだけを狙った不動産投資も可能になるのです。

ジョホールバル不動産はキャピタルゲインか？インカムゲインか？

マレーシアジョホールバルの不動産投資を行う場合、非居住者の外国人でも最大80％前後の銀行融資を受けることが可能になります。（僕の場合はMM2Hビザのお陰で、1軒目85％、2軒目85％、3軒目70％でした。）つまり、レバレッジを効かせた、資金繰り的にも有利な不動産投資を行うことが可能になるのです。

イスカンダルプロジェクトの開発が進み、シンガポールに流れ込む大量のお金がジョホールバルの不動産価格の上昇を加速させることが予想される中、レバレッジを効かせた不動産投資を行えることは、より高いキャピタルゲインを狙える不動産投資になり得ます。

さらに、ジョホールバルの不動産投資では、キャピタルゲインを狙いつつ、安定したインカムゲインを狙う不動産投資を行うことができます。例えばコンドミニアムの場合賃貸に回した場合、大体7％から8％の賃貸利回りは確保できる計算が立てられます。そして新しい物件の空室率は非常に低いです。

そして、銀行融資は約4%ちょっとのレベルです。このレベルであれば、できるだけ長い年数で銀行融資ローンを組むことで、入ってくる家賃収入のインカムゲインで、銀行のローンの返済もできることになります。

これから先、人口増加も予測できますので、住宅需要は旺盛で、もっと高く安定したインカムゲインも望めるかもしれません。

入ってくる家賃収入で銀行返済を行いながら、銀行返済が終了した段階で、自ら住む物件として使う。もしくは、物件価格が上昇したタイミングで売却してしまう。キャピタルゲイン狙い、インカムゲイン狙い共に、様々な選択ができることになります。

以上、まずは個人投資家としての僕たちの身の丈にあった投資手法。ジョホールバルのプレビルドのコンドミニアムの購入をベースで考察してみました。