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【斬】ジョホールバル(JOHOR BAHRU)の不動産が魅力的な件

マレーシアジョホールバル(JOHOR BAHRU)の不動産は、投資として見た時も、資産運用として見た時も、かなり魅力的です。その証拠に僕は2010年から2012年にかけて、マレーシアジョホールバル(JOHOR BAHRU)の中心地にプレビルドのコンドミニアムを購入しました。その位魅力的なのです。

  • 1軒目:875,000RM、契約日は2010年12月29日
  • 2軒目:984,000RM、契約日2011年10月31日
  • 3軒目:657,000RM、契約日は2011年11月2日

僕が銀行融資をMAX活用することで3軒も購入してしまった程、そして、家族と共に移住してしまった程高い魅力があるのです。どんな魅力があるのか?その具体的な部分を情報共有しますね。

投資・資産運用としてのジョホールバル不動産の魅力

なぜ、僕がジョホールバルの不動産に魅力を感じてしまったのか?それは奇跡的にも、次から挙げるようなことが同時期に重なったことで、これから5、10年、20年間というスパンで見た時に、世界でも有数の投資や資産運用として超有利な環境が発生してしまっていることが分かってしまったからです。

1, シンガポールと仲の悪かったイスカンダル王の死去

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ジョホール州のジョホールバルを中心に2006年から開発がスタートしたイスカンダルプロジェクトですが、2010年の1月に旧ジョホールバル国王が死去されたことにより、本格的にシンガポール・ジョホールバルの融合制作が進められることが決まったのです。

実は前イスカンダル国王は、水の供給を止めたこともある位、シンガポールのことを嫌っていたようで、隣同士にも関わらず不仲の状態が続いていたのです。

この状態では、どんなに理念やビジョンのあるプロジェクトがスタートしたとしても、投資家としてはリスクばかりが高い状態です。

これども、新しい国王になって状況は一変しました。新しい国王はシンガポールとの共存を重視。それに応える形でシンガポールも非常に有効な態度を示しています。

シンガポールでは、毎日のように、ジョホールバルのイスカンダルプロジェクトのプロジェクトについて、テレビでも宣伝されるようになりました。それによって、シンガポールからの投資額もどんどん上がっています。

シンガポールでは1億円でワンルーム。2億円払っても部屋数の少ない小さなコンドミニアムしか買えません。けれども、ジョホールバルであれば、僕が購入したように、2,000万円、3,000万円少し出せば160平方メートルの広さ、プールとジム、警備員付き高級コンドミニアムが新築で購入できてしまうのです。(古いのならもっと安いです。)

僕が勤務していた会社の上司が「危ないよジョホールバル!」と言っていた状態から、僕が家族と共に住める街へ・・・急激なスピードで変化を遂げています。

2, 10年間、世界で最も成長した国の一つ

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マレーシアジョホールバルの隣町シンガポールは、過去10年間、世界で最も成長した国の一つです。

現在ヨーロッパを始め先進各国では、各国内に関しての税金の管理が非常に厳しくなっています。スイスやモナコがタックスヘイブンと呼ばれていたのも既に過去の話。ヨーロッパの元タックスヘイブンから、アジア最大級のタックスヘイブンの一つ、シンガポールに大量の資金が流れ込んで来ています。

アメリカも同様に、富裕層に対しての課税締め付けが厳しくなっていることで、アメリカの富裕層が逃げるように、シンガポールに引越ししてきているのです。

さらには、中国国内、台湾に住む富裕層もどんどんシンガポールに移住をしています。シンガポールは特に中華圏の富裕層に対して非常に柔軟な姿勢を見せています。人口の75%が華人で占める、中華系の富裕層にとって一番住みやすい国。それがシンガポールなのです。

さらには、世界中でお金が有り余っている中、そのお金が成長を続ける金融大国であるシンガポールに流れ込み続けています。

そんな中、両方の政府によって推し進められている、シンガポールとジョホールバルの融合政策です。ジョホールバルのシンガポール化が起こっていくことでしょう。さらに、大量の資金が世界中からジョホールバルに流れこむことになると予想されています。

ジョホールバルのイスカンダルプロジェクトが、世界中の余った資金を受け止める受け皿となり、その資金によって都市開発が順調に進むことになるはずです。

その結果として、不動産投資は一番の恩恵を受けることになるはずなのです。

3, あの香港と広東省のようなアービトラージ

僕は2003年から2006年まで香港に住んでいました。そして2006年から2010年までは香港のすぐ隣りの省、広東省に住んでいました。

香港に住んでいた時は、少なくとも、2週間に一度は広東省を中心とした中国本土に出張に出かけていました。広東省に住んでいた頃は、毎週末を香港に過ごしていました。

この間、アジア最大級の金融特区である香港のすぐ隣に位置していた広東省は、凄まじい勢いで成長を遂げていました。広州や深センなど広東省の主要エリアの過去10年間の不動産価格は10倍以上に跳ね上がっています。

僕が2008年から住んでいた広州の天河新作というコンドミニアムは2010年までには3.9倍の値段に跳ね上がりました。(目の前に大型ショッピングモールが完成したことも値段超高騰の要因にあります。残念ながらこれは会社が家賃を負担してくれて住んでいただけで、購入していません。。。涙)

この間、香港の不動産価格は、多少上昇したとは言え、本当に緩やかな上昇カーブでした。けれども、広州や深センは凄まじい勢いで上昇し、香港の不動産価格に近づいて行きました。

そしてまさに今、シンガポールとジョホールバルの関係が、この香港と広東省の関係に非常に似た状態にあるのです。

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シンガポールは過去10年間不動産市場の状況は絶好調です。2008年のリーマンショックも難なく乗り越えてしまいました。

そしてジョホールバルは、イスカンダルプロジェクトを始めとするジョホールバルの開発がどんどん進むにつれて、ジョホールバルのシンガポールバックオフィス化が進むにつれて、ジョホールバルの不動産価格は着実に上昇して行くことになると思います。

4, 外国人へ銀行融資の緩さ

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マレーシアジョホールバルの銀行は、HSBC銀行マレーシアのプレミア口座を中心に、銀行融資が非常に緩いです。

2012年度時点においてもまだ、マレーシアは、世界でも有数の、不動産を購入しようとする非居住者外国人への銀行融資の優しい国の一つだと思います。

たとえば、現役サラリーマンが現地のコンドミニアムを購入する場合、マレーシア国内に住んでいなくとも、過去2年分の毎月30万円以上の所得を証明する資料があれば、日本人であれば大抵の場合、銀行が融資をしてくれます。

  • シンガポールの成長
  • マレーシアの成長
  • イスカンダルプロジェクト
  • シンガポールとの不動産価格差によるアービトラージ
  • 外国人への銀行融資の緩さ

・・・実は他にも沢山あるのですが、僕がマレーシアジョホールバルの投資・資産運用目的の不動産購入ということに、特に魅力を感じたのはここに列挙した部分です。

僕が香港と広東省に長い間住んでいたから、すぐに理解できたことですね。

さらに、香港と広東省に長い間住んでいたにも関わらず、その時は行動に移せなかった・・・少しタイムスリップする形で、このジョホールバルではチャンスを逃さないように、自分のできる範囲で徹底的に行動に移したというわけなのですね。


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