【斬】海外不動産投資勝ちのセオリー2010年～20年間版の共有①

海外の不動産投資を始めようとすると分かりますが、海千山千・・・本当に沢山あり過ぎて分からなくなってしまいます。そこで、僕が個人的に判断基準として使っている、海外不動産投資勝ちのセオリーを情報共有させて頂きますね。これは2010年度からの20年間に推し進めるべき戦略・戦術でもあります。

投資に絶対！は絶対ありませんが、これから新たに海外の不動産を活用して、投資と資産運用の活動をされたい場合は、一度しっかりと確認しておいて下さいね。

勝てる場所でしか戦わない

不動産投資で勝つ方法は、勝てる場所でしか戦わないことです。勝てる場所の選定さえ、間違えなければいいのです。この視点から見た時に今日本国内では既に、勝てる場所を探すこと自体が困難です。

まさに、宝くじの当選確率に似た勝負だったりします。（マシなのは沖縄の軍用地投資位じゃないでしょうか？）

だから今、日本地図の代わりに、世界地図を広げ、僕たちは外に向けて、一歩足を踏み出さないとならないのです。それが、海外不動産投資なのです。一歩踏み出すことでの勝ちの姿。まずは一緒に、想像してみよましょう！

海外不動産投資勝ちの姿：家賃収入-インカムゲイン

不動産投資における最大の魅力。それは、家賃収入ですね。投資した不動産に、誰かが入居してくれれば、家賃という毎月安定した収入が得られます。例えば、他の金融商品系の中では毎月分配金を受け取れる商品は非常に少ないです。

配当がある、株式投資に関しては年に1、2度です。業績不振の場合は、配当さえも行われません。でも、不動産投資では毎月安定した家賃収入が得られてしまうのです。

ここでのポイントはネット利回りがいくらかということです。

※ネット利回り＝((家賃×12ヶ月）－総経費))÷購入代金

ここで、プラスの数字が出ていれば、入居者が確保できていることが前提で、家賃収入によるインカムゲインが得られるのです。・・・だから、世界に一歩足を踏み出して、

人口の増加
継続した物価上昇インフレ
急スピードで整備され続けるインフラ

この現象が起こる前、もしくは起こっている最中の国・場所に、適切な不動産を購入できれば、国の成長と共に、家賃の水準も上昇していきます。さらには、人口自体が増えて入居者も確保しやすくなります。

これによって、安定した高い利回りの家賃収入・・・インカムゲインを得続けることができる体制が整うわけですね。しかも、物価の水準が上がるにつれ、利回りのベースもアップし続けることになるわけで。

利回り数十パーセント・・・という現実離れしてそうな数字でさえ、夢では無くなるのですね。かつての高度成長期時代の日本がそうだったように・・・。

海外不動産投資勝ちの姿：売却益－キャピタルゲイン

購入した物件の勝ちが上昇し、売却に成功することで得られるのが売却益です。

※売却益＝(売却価格－諸経費）－(購入価格－諸経費)

人口の増加
継続した物価上昇インフレ
急スピードで整備され続けるインフラ

お金を手にした人間が、最優先でお金を使うのが衣・食・住。この住に直接関わるが不動産ですね。国の成長と共に不動産物件の価格も上昇し続けるため、将来的に大きな売却益・・・キャピタルゲインを得ることが、できてしまうのです。かつての高度成長期時代の日本がそうだったように・・・。

海外不動産投資勝ちの姿：ノンリコースローン

バブル崩壊後、日本では多くの悲劇を生みました。物件を売却したとしても、差額のローン返済が残った場合、本人や連帯保証人が、責任を持って支払い続けなければならないのです。これによって多くの人達が尊い命を落としました。

そこまでいかなくとも、リコースローンである事が、一つの失敗が、投資の世界における致命傷につながってしまいます。これは、日本の中ではある意味当たり前のことでした。

ところが、国が変われば法律やルールが変わります。つまりは、国によってはこの呪縛から解き放たれることが可能なのです。シンプルに、ノンリコースローンの、国で投資すればいいという選択肢も生まれるのですから。

ノンリコースローンの何がいいのか?例えば、万が一所有している不動産物件が、大きく値下がりしてしまったとして。ローンの金額を家賃収入が下回ってしまう物件を手放すとします。この場合、ノンリコースローンのルール内においては、物件自体を放棄するだけで、そのローンの残債を支払う義務は一切ありません。リスクが限定されているということ・・・ローンの呪縛から開放されるのです。

いざとなれば売却してしまえば、ローン残債は、その物件を引き継いだ人が、払ってくれます。・・・全然違いますよね。いざとなってしまったら、不採算物件だけパっと手放してしまう。そんな、日本では絶対に許されない類のことが、ノンリコースローンのルール下では許されてしまうのです。

自己リスクで行わなければならない投資。一つの失敗が「致命傷」とならない、仕組みは僕たちにとって、本当にメリットは大きいはずです。

海外不動産投資勝ちの姿：為替差益

もしも、日本円が外貨対比で高い「円高」の時に、外貨に両替。そして外貨で海外不動産を購入。

家賃収入による毎月のインカムゲインを獲得しながらも、将来的に大きく値上がりした不動産を売却。売却して得た外貨を、外貨が日本円対比で値上がりした時に、日本円に両替したとします。すると・・・。

不動産投資からの、インカムゲイン&キャピタルゲインだけでなく為替差益でも儲かることになります。すなわちトリプルゲインという形で儲かるのです。

これからもしも、日本円対比で通貨が安い国の不動産物件を現地通貨で購入して、将来的にその通貨が、国の成長と共に値上がりを続け、日本円対比で今の2倍になってしまったとすると・・・何とインカムゲイン&キャピタルゲイン共に、日本円対比で2倍ゲットできてしまうことになります。

かつての日本を思い出してみて下さい。1971年日本円は対米ドル(USD)でたったの360円（安い）だったのです。これが高度成長期の20年の時を経て1995年には対米ドル＝79.75円（高い）を記録するに至りました。実に、24年間で約4倍になったことになります。

例えば、1971年に外国の方が米ドルを日本円に両替。日本国内1,000万円のマンションを購入して、1995年まで持ち続け売却。仮に、そのマンションが、4,000万円で売却できたとします。（※分かりやすくするため家賃収入は完全無視です。）さらには、その4,000万円を、1995年の時点で再度USDに両替。すると・・・。

1971に投資した約27,777.78米ドルが、1995年には約18.1倍の501,567.40米ドルへと大化けしてしまったことになるのです。18.1倍・・・。

このように、インカムゲインや、キャピタルゲインだけでなく、為替差益による、大化けが狙えるのも、海外不動産投資における、隠れた醍醐味だったりします。

そして現在、過去の歴史を見ても高いレベルの、日本円の高さ。円高です。これはひょっとすると、僕たち日本人にとってみれば、大きなチャンスになるのではないでしょうか?

（※為替の今後の動向については、予測は多数あっても本当にその通りになるか、誰もわかりません。この予測はあくまでも予測として、最終的な判断はあくまでも自己リスクの範囲にてお願いします。）