海外不動産投資勝ちのセオリーですが、インカムゲイン、キャピタルゲイン、そした為替差益による、トリプルゲインの法則に加えて、もう少しだけディープに掘り下げさせて頂きますね。
これからの時代、不動産投資で勝つためには、「勝てる場所でしか戦わない」ということが重要です。けれども実は、勝てる場所の選定をして行くと、トリプルゲインを狙える海外不動産投資ができる可能性のある場所を探して行くと、地球上広しと言えどもその国、その場所は限定されて来てしまいます。その中でも良い物件はごくごく僅かな物件に限られてしまいます。
なぜなら、これからお話する9つの条件を確認しながら、選定して行かなければならないからです。
どこの国に投資するか?
トリプルゲインが期待できる海外不動産投資。
- 家賃収入によるインカムゲイン
- 売却益によるキャピタルゲイン
- 為替差益によるゲイン
・・・このトリプルゲインを実現化をさせるために大切なことは、予めトリプルゲインが起こりうる可能性を秘めた国・場所でのみ、海外不動産投資を行うこと。
当然、1970年～1990年頃の日本を彷彿させる、人口の増加、継続したインフレ、急スピードで整備され続けるインフラ、これらの現象が起こっている高度成長期の最中の国で投資することは大前提。けれども、非常に現実的な話をさせて頂くと、他にも、いくつか考慮しなければならない、確認事項が合計９つあるのです。
これから海外投資に臨むにあたり、非常に大切な部分なので、しっかりと、確認して下さいね。
その1, 不動産投資のルール・環境はあるのか?
将来性の面から見て、どんなに魅力的な可能性を秘めていたとしても、不動産投資におおける、しっかりとしたルール自体が存在しないのでは意味がありません。
ゲームと同じで、ルールの無い場所では、そもそも投資は成立しないからです。日本や他の投資先進国で、当たり前のルールが、当たり前じゃない場合があります。例えば、その国の国民に対しては、ルールが法律と連動してしっかりとありますが、僕たち・・・その国にとっての外国人に対しては、ルール整備が法律でされていなかったり、外国人（個人・企業）名義で不動産を所有できなかったりと。
この場合、どんなに魅力的だったとしても、投資をしては行けません。まだ、裏技の類を使いこなせない、海外不動産投資の初心者だとしたら、なお更ですね。
その2, どのような物件に投資するのか?
僕たち外国人が、その投資対象国において、どのような物件に投資すればいいのか?
- マンション?
- 戸建物件?
僕たち外国人にとっては、マンション・・・海外ではコンドミニアムと呼ばれる物件の方が、投資しやすいです。戸建物件は、管理の面から見て素人や個人にはあまり向いていません。
また、コンドミニアムへの投資でも、具体的に、どこの、どのようなコンドミニアムに投資するのか?新築？中古？
国によって、建築方法による耐久性、そして管理方法が異なるため、ここはしっかりと、現場・実物を目で確認しながらも、現地に詳しい人に確認しておかなければなりません。
その3, 流動性はあるのか?
物件の流動性・・・キャピタルゲインを得るための、売却時に大きく関わってくる部分です。どんなに将来国・場所が成長しても、「いざっ、売却っ！」となった時、買い手が全くつかないのでは意味がありません。
時として、超格安物件というのは、安いなりの理由があったりします。立地最悪・・・過去にいわくつき・・・その国特有の生活慣習・・・駄目駄目デベロッパー・・・他・・・挙げだしたらキリがありません。
これらを全てクリアした、流動性のある物件のみに投資しなければならないことは、どこの国での不動産投資でも共通部分ですね。
その4, 資金は継続的に移動できるのか?
現在投資すべき国、往々にして新興国に限って、海外からの送金・移動。その後の銀行での入金が難しかったり、再度国外に出すときに困難だったりと、国によって様々不便なところがあります。
不動産投資は、海外といえど、最低でも総投資額が数百万円台・・・という、比較的大きなお金を動かすことになる投資です。
資金の移動が、難しいとしても、最低限の解決方法があるかどうか？物理的に可能かどうか？これは、非常に重要なポイントとなりますね。
その5, 銀行借り入れできるのか？
投資を行う上で、不動産を担保に借り入れができるのか？これも、手持ち現金の少ない、僕たち現役サラリーマンにとって、もしくは、以後加速していく上で重要になります。
不動産を購入するための現金を全額頭揃えて一度に用意する必要が無い・・・ということは、それだけ少ない手持ち資金で、投資スタートさせることが、できることになります。
例えそれが、物件価格の50%程度の銀行融資だったとしても、その後のストーリーは変わって来ます。
その6, 税金のルールはどうなのか?
税金のルールは国によってまちまちです。購入時に税金がかかったり、家賃収入を得た時に税金がかかったり、売却時に税金がかかったり・・・と。
インカムゲインにしても、キャピタルゲインにしても、不動産投資は資産を増やしたり、利益を得たりする投資活動です。そこに、税金が密接に関わってくることになります。
不動産投資をする国々の、税金ルールは把握しておく必要がありますね。
その7, 為替差益は期待できるのか?
当然、海外不動産投資は、日本円のままではできません。その国で流通している通貨に、両替してから投資する必要があります。
よって、現地通貨の投資資金を用意するにしても、インカムゲインを得るにしても、キャピタルゲインを得るにしても、対・日本円の為替を考慮する必要があります。
特に、海外不動産に投資をすることで、トリプルゲインを狙う場合。不動産を投資する国で流通している通貨が、対・日本円で将来どうなるのか？長期的な視点で、予測する必要があります。
自らの自己責任において、対・日本円で将来為替差益を得られそうな国に、投資するのがベターです。海外不動産投資で、トリプルゲインを得るための、重要ポイントですね。
その8, 物件が確認しやすい距離にあるのか?
不動産投資で結果を出すための、重要なマインドセットの一つに、現場・実物・本人・・・オンサイト。というものが必要になります。
海外の現場で、不動産という実物に、現地に住む本人たちから情報を得ながら投資をする。これが、適切な不動産に投資するために必要なマインドセットの一つです。
現場・実物・本人から得た情報を頼りに、自己責任にて選択・決断する。このセオリーを考慮した時。例えば、どんなに条件が揃っていたとしても、もしも、今住んでいる場所の、地球の真裏に投資物件があったとしたら、現場・実物・本人からの情報を得るためには、沢山の時間とお金がかかってしまう・・・
この場合現実味は薄い。自分が住んでいる場所を考慮し、実際に現場・実物・本人の確認がしやすい場所かどうか？これを考慮しておく必要があるのです。
その9, 信頼できる力のあるエージェントはいるのか？
海外投資においては、ここが意外と、一番重要だったりします。ここがしっかりしていれば、1～8までの確認事項の多くは、全てエージェント任せにできたりもしてしまうからです。
それだけではありません。その国の住人ではない、外国に住む外国人の僕たちにとって、人生を左右すると言っても過言ではない、投資サポートしてもらうエージェントの良し悪しは、不動産投資において死活問題ともなります。
重要なのは信頼性です。どこの国にも、人を騙そうとする人は沢山います。日本語が話せるから・・・日本人だから・・・と言って、会ったばかりの人を、そう簡単に人は信用してはなりません。
不動産投資は、どんなに不動産相場が安い国での投資だったとしても、基本、総投資額が数百万円以上。僕たちにとっては大きな規模の現金を使って、エージェントを信用してサポートしてもらいながら、投資することになるのだから、ここは非常に重要な部分です。
また、不動産投資において、本来知らなければならないことは、沢山あります。。。山のようにあります。
例えば・・・言葉、法律、税金、土地勘、物件選定、資金移動、銀行借入、返済、契約、家賃管理、売却管理・・・他、挙げだしていったらキリがありません。
住み慣れている、日本の中でさえ、調べ上げるのは骨の折れることなのに、海外不動産投資では、国ごとに異なるルールや環境。それこそ、全てを自分一人で調べながら、不動産投資をしようとしたら、・・・途中で挫折。いつまで経っても実現化できません。
一から調べ物をしたり、現場に出向いたり、・・・そうこうしている内に、勉強代がかさんでいってしまいます。失った時間はもう戻りません。そんな暇があったら、副業ビジネスして現金稼いでいた方が早いです。本末転倒の結果しか得られないのです。
また、現地にオフィスが無い、日本にしかオフィスが無い・・・。現地スタッフもいない。活動拠点は日本国内のみ。それなのに、海外不動産投資をうたっている。日本国内にこの手の業者は沢山いますが、こんなエージェントも絶対駄目です。
そもそも、不動産投資の重要なマインドセット、現場・実物・本人に大きく反します。日本にいながら、日々変わっていく現地の情報を、どうやってタイムリーに、知ることができるのでしょうか？少し考えてみれば、容易にわかることですね。
上記を全て網羅した上で、さらに重要なのは、そのエージェントの代表、社長やオーナー自身が、不動産投資を長年やっていて、更に圧倒的に儲けているか？というところです。不動産紹介ビジネスで稼ごうとしているだけのエージェントは駄目です。
元々、僕たちに紹介できるほど良い物件だったら、その本人も真っ先に、同じ物件を購入しているはずです。僕の住んでいた中国広東省でもよくありましたが、
業者：「これは良い。お勧めの物件です（中国語）。」
孔明：「あなたは購入したんですか？あなたは不動産投資してますか（中国語）？」
業者：「いいえ、私は購入してませんし、投資用不動産は持っていません。でもお勧めなんです（中国語）。」
・・・などと、全く意味不明な答えが返ってきたりします。
不動産投資は、自分たち自身が不動産投資を実際にやっていて、なおかつ、圧倒的な結果を出しているエージェントからでないと購入しては駄目です。
例えば、話は飛んで、海外とI.T.を活用したビジネスの世界。もしも僕自身が海外とI.T.を活用したビジネスをやっていない。もしくは、やっていたとしても、儲げていない人間だったとして、そんな僕があなたに、
孔明：「海外とI.T.をこのように複合的に駆使することで稼げます！」・・・などと声を大にして言ったとしても、説得力は無いですよね！
不動産投資も、全く同じことですね。僕たちの目的は、あくまでも儲けること。不動産投資で儲けることです。その場合、エージェントの社長やオーナーが、自己責任で自分のための不動産投資をしていなかったら、不動産投資で儲けてなかったら、そのエージェントを、絶対使ってはいけないのは当然ですよね！
投資したことない人、さらには儲けられない人から聞いた情報では、設けられません。ここの部分は、 海外とI.T.を活用したビジネスでも、海外不動産投資でも、全く同じ部分なのですね。
以上、トリプルゲインが期待できる海外不動産投資。
- 人口の増加
- 継続したインフレ
- 急スピードで整備され続けるインフラ
加えて、9つの確認事項。
- 不動産投資のルール・環境はあるのか?
- どのような物件に投資するのか?
- 流動性はあるのか?
- 資金は継続的に移動できるのか?
- 銀行借り入れできるのか?
- 税金のルールはどうなのか?
- 為替差益は期待できるのか?
- 物件が確認しやすい距離にあるのか?
- 信頼できる力のあるエージェントはいるのか?
大切なところですのでトリプルゲインを実現化させるために、何度も見返して、しっかりと覚えておいて欲しいです。
あなたは借金が怖いですか？
私は死ぬまでに＜1,000兆円＞の借金をすることが夢なのですが…
