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【帝】海外不動産(中国・フィリピン)の現状報告(音声)

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【帝】海外不動産(中国・フィリピン)の現状報告(音声)

2010年に僕が購入した中国・珠海のコンドミニアムフィリピン・マカティのコンドミニアムに今年に入って大きな動きがあった。それに伴って、日本に滞在しているタイミングで、行政書士事務所や銀行を訪れ、書類作成と必要な手続きをしてきた。

そこで今回の孔明タイムでは、2010年に僕が購入した中国とフィリピンのコンドミニアムで、今年に入ってからどのような動きがあったのか?

そして、なぜ2010年当時購入を決断したのか?を中心にお話しさせて頂いた。

資産分散として、海外不動産投資に取り組む上で、今回のお話しが参考になれば幸いだ。

2010年に購入した広東省珠海市のコンドミニアム

2010年といえば、僕が現役サラリーマンの頃。中国駐在員として、広東省広州市に住んでいた時のことだ。

取引先のおもちゃ工場があり、視察に行っていたことや、毎月1、2回、バスに乗って2、3時間。週末に家族で澳門(マカオ)に繰り出していたこともあり。それがキッカケで、澳門(マカオ)通関の際に訪れる街、珠海という都市に興味を持った。

そんな中で、珠海市の中では、比較的「高級」とも言えるレベルのコンドミニアム(119平米)を購入した。

立地としては、中心地からは、車で◯◯分国際空港からは、車で◯◯分名門ゴルフクラブからは、車で◯◯分になる。

なぜ、この場所のコンドミニアムを購入したのか?

それは、中国現地の富裕層・ファミリーの方々が、住宅を購入する際にある共通点があるだめなのだ。

コンドミニアムの購入価格:651,000中国元

現金一括で購入したのではなく、銀行融資を活用する形にしたのだ。

その内訳は、自己資金:242,000中国元、銀行融資:409,000中国元

2010年すでに、中国本土の銀行は外国人に対して一切お金を貸してくれない形になっていたのだが。僕は中国本土で給与所得の納税をしていたこともあり、ギリギリ銀行融資を
獲得することができた。

本来は中国銀行から融資を受けたかったが、当時中国国内の法改正があり、住んでいる街の納税証明を元に、住んでいる街の不動産を購入する時しか、お金を借りられないという流れになっていた。

そのため、香港資本ということで、抜け穴があった、中国本土のBEA銀行から融資を受けた形である。ちなみに金利は、年◯%だった。

5年間スケルトン状態で放置していた・・・

僕が中国珠海で購入し所有していた不動産物件。実は、購入後、スケルトン状態のまま放置していた・・・。

  • 物件は購入当時、家賃収入がそれほど見込めないこと。
  • 僕が頻繁に現場に訪れることができないので、管理ができないこと。

これらを理由で、内装に一切手を付けない、「スケルトン状態」で放置。つまり、家賃収入による、インカムゲインを一切考慮せず。売却益のキャピタルゲインだけを狙っていく形である。

119平方メートルもの部屋を、内装まで手掛けるのは、かなりコストがかさんでしまうし、中国では富裕層の方が不動産物件を購入する場合、中途半端に内装してある物件よりも、自分で一から内装を手掛けられるスケルトン状態の方が、「処女物件」として好まれる。

当時僕が勤務していた、会社の後輩(中国人)は、結婚するにあたり、中国物件を購入。わざわざ内装を全て壊して、スケルトン状態に・・・そこから新しく内装工事をしなおしたくらいだ・・・。

よって、不動産物件の評価額が上がるかどうか?

キャピタルゲインがどれだけ得られるか?この部分に全てがかかっていたのである。

当時の「珠海不動産購入日記」
http://www.5oku.com/buyzhuhai.html

現地の不動産業さんに売却を打診していた結果・・・

ここ最近、再び、中国本土の不動産市況は好調。北京、上海、広東を中心に、不動産価格は上昇を続けている。中国本土の方々に対しては、融資の条件も甘くなってきたようだ。
そんな中、中国本土の主流エリアからは少し外れる場所になるが、中国珠海で僕が所有している不動産物件の評価額も、ジワリジワリと上昇して来た。

そこで、僕は、5年以上寝かしたこの物件を、売却することを考えるようになった。

そこで珠海現地の不動産業者さんへコンタクトしてみると・・・僕が所有している不動産物件と同じコンドミニアムの部屋の評価額は、120万中国元(約1,900万円)ほどに、上昇してきたようだ。

651,000中国元で購入した物件が、120万中国元・・・

孔明:「将来、もっと上がって、200万元、300万元になるかも!?」

・・・という気持ちも、次から次へと湧いてくる。しかし、評価額というのは所詮は評価額に過ぎない。実際に価格で売却できる保証は無い。

かつての僕であれば、このまま不動産価格が上がり続けるのを期待して、「待ち」を選択してしまっていたかもしれない。

しかし、今の僕は、秘剣北野流の剣客である。

北野会長のお言葉、
「未練残すな金残せ」
「未練残すな金残せ」
「未練残すな金残せ」
・・・を三回唱え。

評価額を目標にするのではなく、絶対に購入してくれる価格で、売却してしまう決断をした。

株式投資で言えば、「成行(なりゆき)」ボタンを押して売却する形である。

孔明:「◯◯万元(約◯◯◯◯万円)以上なら、いくらでもいい!すぐに売却して、キミへの手数料を弾むから!(中国語)」

・・・と、珠海現地の不動産業者さんに、「成行」ボタンでの売却の指示を出したのが2016年5月下旬のこと。

すると・・・

珠海業者リー氏:「◯◯万元(約◯◯◯◯万円)で、購入したいという方が現れました。◯◯万元(約◯◯◯◯万円)でオファーします(中国語)!」

孔明:「よし、それでお願いします!(中国語)」

・・・ということで、最終的に◯◯万元(約◯◯◯◯万円)で売却することが決定した。

僕がこの不動産物件を購入した時の価格は、65万1,000中国元・・・。これを今回のタイミングで、◯◯万中国元で売却できれば、◯◯万◯◯◯◯中国元も、実際の利益が出たことになる。

しかも、僕が頭金を入れた時の、為替相場は、中国元に対する日本円が、今よりもずっと高かった。

つまり、約◯◯◯万円ほどの利益を確定させることができるのではないだろうか?

売却準備のために、日本に滞在しているタイミングで、僕のパスポートと戸籍謄本を、公証人に認証してもらうため東京某所、行政書士の事務所へ。

最終的には、中国大使館より、認証してもらう形になるのだが、中国大使館のやり取り自体は、僕がお願いしている行政書士さんに行ってもらうため、先に公証人役場で認証してもらった。

行政書士さんには別途、珠海現地の不動産業者さん用に、◯◯◯の作成もしてもらった。

もう一度だけ、8月上旬に中国本土に入って、全ての売却手続きを終了させる予定。

2010年にフィリピン不動産に目をつけた理由

僕がフィリピン首都マニラ最大のビジネスエリアマカティのコンドミニアムを購入したのは2010年。僕がサラリーマンとして、中国駐在をしていた時のこと。

なぜ、フィリピンマカティのコンドミニアムを購入したのか?

当時を振り返ってみると・・・。

※情報は2010年当時時点のもの

「不動産投資」を行う上で最も重要なもの。それはその国の人口分布図。年齢ごとの男女に分けて、10年後、30年後、50年後の未来まで、一体どのような人口統計でその国の人口が形成されるのか?

綺麗なピラミッドが成り立つ国は、若い世代の人口が多く、豊富な労働力を背景に、確実に大きく経済成長する。

大きく経済成長する国は、堅実に不動産価格が上昇する。かつての日本がそうだったように・・・。

ここに注目して各国を見渡してみると、とある国が浮かび上がって来る。それがフィリピン。

2050年までの未来を見据えた時、世界でも有数の綺麗な人口統計図を見せてくれている。2040年までには1億4,000万人まで増加すると予想。

人口が増加する国は、必ず将来不動産に対して大きな需要があり、不動産価格は堅実に上昇していくと考え、また、「英語の人材」を軸にしたフィリピンの可能性

  • 海外からのビジネス誘致
  • 海外への人材輸出

で不動産物件の需要も、従来以上に増加することが予測できるので、まず不動産を購入するターゲットとしてフィリピンを中国に次ぐ対象国として定めたのである。

その中でも、フィリピンのNO.1ビジネス街マカティにある、コンドミニアムを購入決断したポイントは・・・

1、建築予定地が超一等地
2、信頼のおけるデベロッパーが建設
3、値上がり益が着実に期待できる
4、高い家賃利回り
5、所有権
6、内装付き

が挙げられる。

フィリピン不動産のインハウスローン手続き

7月某日、家族と共に、東京某所の某フィリピン銀行を赴いた。フィリピン某銀行の銀行口座を開設するためである。

日本ではあるが、支店なので、フィリピン某銀行の口座開設ができてしまうのである。

なぜいまさら新たに、フィリピン国内銀行の口座を開設する必要があるのか?

理由は、フィリピン特有のしくみ「インハウスローン」を活用させて頂くためである。

事前に銀行へ問い合わせして、持参物としては、

1、◯◯◯◯◯(原本)
2、◯◯か◯◯◯(原本)
3、写真(2枚証明サイズ30mmX24mm)
4、◯◯◯◯◯の◯◯◯、◯◯◯◯◯もしくは◯◯◯◯◯
5、当初預け入れ額;送金手数料;送料(約30,000円から)

という連絡を日本語で受けていた。

フィリピンセブのシャングリラホテル隣の、コンドミニアム最上階を2部屋ぶち抜きスタイルで購入した不動産物件は、完成後支払う50%の残金を、今年、現金一撃で支払ってしまった。

そして、次はフィリピン首都マニラのマカティで購入したコンドミニアムの残金約50%を現金で支払うことになる。

しかし、よくよく考えてみれば、まだ売却できるタイミングでもないし、だらだらとやっていた方がいいな。

「そうだ、フィリピンのインハウスローンを活用しよう!」

・・・と考えたのだ。少し調べてみると、実は「インハウスローン」を活用するといろいろ利点があると思えてきた。

まず、仮に「インハウスローン」を活用している間に転売が決まったりすると、◯◯を◯◯◯◯で転売可能なので、フィリピン国内で◯◯にまつわる◯◯が◯◯できたりするらしい。

「インハウスローン」の金利は、フィリピンのリタイアメントビザ、SRRVビザ無しの場合年利◯◯%。(ビザアリだと年利◯%)

しかしこれは、残金に対してなので、物件価格から比較すれば、約◯%位の金利と同じとも考えられる。

「地下ソサエティ」メンバーの一人に、マカティ物件の賃貸業を営んでいらっしゃる方に、お願いすることを決めていることもあり。マカティの不動産物件は、賃貸で貸し出すことを計画しているため、うまくいけば、「インハウスローン」と行って来いができるかもしれない。

物件購入価格の約50%に当たる部分を、約◯年間かけて◯◯回分割で、タラタラと支払い続けよう・・・

あくまでも投資なので、確実に賃貸で回せる・・・ということは無いが、不動産物件の価格が、購入価格以上に上がるまで、ダラダラと先延ばしにできればそれでいい・・・。

30階以上の階数と、部屋の向きには、かなり自信があるので・・・。

2010年時点のフィリピン不動産物件日記inマカティ
→ http://www.5oku.com/php.html

マカティ不動産も、近い将来的に、◯◯が◯◯◯へ◯◯◯に◯◯するようになり、不動産価格が上昇し、少しでもプラスが見込めれば、直ちに利確する予定にしている。

孔明タイムを聞いてくれるメンバーには、2010年に購入した中国不動産とフィリピン不動産の現状をシェアしたいと思い、

・7月中旬の台湾への旅の目的とは?
・孔明が2010年中国、珠海で購入したコンドミニアムとは?
・孔明が中国、珠海の状況をよく知っていた理由とは?
・珠海コンドミニアムの価格と不動産銀行融資額とは?
・中国人の富豪が好むコンドミニアムの立地や状況とは?
・銀行融資の年利は何パーセントだったか?
・中国での外国人への不動産投資用資金の融資の状況は?
・珠海コンドミニアム購入時に必要だった手続きの内容とは?
・2016年になりコンドミニアムの売却を決定した理由とは?
・「東京オリンピック」が決定したタイミングの大富豪の動きとは?
・珠海コンドミニアム売却に必要な書類とは?
・中国現地の不動産業者さん用にアレンジした書類内容とは?
・孔明が2010年フィリピン、マカティで購入したコンドミニアムとは?
・フィリピンの不動産購入で特殊な支払い方法とは?
・東京でフィリピンの某銀行の口座を開設した理由とは?
・孔明がフィリピンでコンドミニアムを購入した理由とは?
・2010年販売のコンドミニアムの価格は現在値上がりしているか?
・銀行融資と不動産価格の関係性とは?
・リーマン・ショック時、フィリピンがほぼ影響を受けなかった理由は?
・今後フィリピン不動産が値上がりすると思われるタイミングとは?

以上に関して触れながらお話しさせて頂いた。

2010年に僕が購入した中国とフィリピンのコンドミニアムで、今年に入ってからどのような動きがあったのか?そして、なぜ2010年当時購入を決断したのか?を中心にお話した1時間1分44秒の音声は、「生涯収入5億円倶楽部プレミアオーディオ会員」として登録頂き、メンバー専用の秘密のページから音声をダウンロードして視聴頂きたい。

なお、「生涯収入5億円倶楽部プレミアオーディオ会員」の一員には、毎週一つこのような特別な内容の音声が送られてくる。

2016年8月度は、「海外不動産(中国・フィリピン)の現状報告」に加えて以下の音声が配布される。

2016年8月度音声内容

◆8月7日:
海外不動産(中国・フィリピン)の現状報告
(1時間1分44秒/37.1M/MP3形式)

◆8月14日:
偉業を成し遂げる人の特徴とは?
(1時間1分30秒/45.4M/MP3形式)

◆8月21日:
ビジネスを複数立ち上げると失敗する理由
(59分55秒/38.7M/MP3形式)

◆8月28日:
北野流ビジネスと投資で生き残り続ける3の秘訣
(1時間51秒/41.6M/MP3形式)

孔明タイムが音声が視聴できる生涯収入5億円倶楽部プレミアオーディオ会員
http://5oku.com/doc/5oku/premier.pdf


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