借金は怖いですか?私はむしろ・・・○○なのですが。
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銀行ローンで不動産を買ってはいけない理由(音声)

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銀行ローンで不動産を買ってはいけない理由(音声)

2017年2月某日、東京のマンションの売却手続きを完了させた。

15、16年前、僕が社会人3年目に新築で購入したマンション。35年の住宅ローンを活用し、2,000万円、金利4%で銀行から融資を受け購入していた。

今回、僕から不動産を購入されたのは、サラリーマンの方で、いかにも頭が良さそうな重役もしくは社長さんという風貌。

不動産購入資金の内訳は、頭金:400万円 住宅ローン:3,000万円ほとんど全てが住宅ローン。しかも、金利は、1%を切っていた。

日本銀行による量的・質的金融緩和によって、民間銀行が、積極的に融資しており、サラリーマンが、自己資金ではなく、住宅ローンをはじめとする、不動産を購入するための「銀行融資」を活用している現状がある。

そこで、今回の孔明タイムでは、不動産価格が上昇する理由と、「銀行融資」を受けて不動産を購入するリスクについてお話しさせて頂いた。

東京マンション売却完了3,200万円の領収書発行するも・・・

東京上野の某銀行の会議室。行政書士さん、買い手、売り手両方の仲介業者さん。買い主さん、売り主である僕。・・・ズラリ勢揃いした状態で、儀式が執り行われた。

僕が新築で、15、16年前に購入したマンション。お別れの時である。

  • 買い主さんの銀行が、買い主さんの銀行口座に、住宅ローン分の金額を振り込む
  • 買い主さんの銀行口座から、僕の銀行口座に、住宅ローン分+現金を振り込む
  • 僕の銀行口座から、住宅ローンの一括返済が行われ、江東区マンションの抵当権が外れる。
  • 領収書とマンションの鍵を、買い主さんに渡す。

・・・以上によって、江東区マンションの売却が完全に終了した。

今回の不動産・・・3,480万円の額面での売却になった。

融資を受けた2,000万円は、はじめのうちは「利子だけ」そして途中から「元利均等」の4%で返済を続けて来て。残りの元金+最終利息は、1,670万6,123円だった。

15年以上返済してきたのに、残金の多さに驚いてしまった・・・。あくまで、自宅用として購入した不動産で、投資用不動産ではなかったので、利回りについては、あまり考えていなかったが・・・社会人3年目に購入して以降、海外駐在員として香港・中国勤務になり、その後、独立起業したことで、銀行と交渉する機会がなく、金利の見直しができなかったせいもある。

今回の売却では、

  • 頭金として夫婦で入れて金額
  • 追加内装費用としてかけた金額
  • 今までローンを払い続けてきた金額

全てを考慮すれば、利益は出ていない。

物件価格が、1.5倍くらいに値上がりしなければ、売却による利益=キャピタルゲインが出ない計算。

売却を決断した理由は・・・家賃収入は、大した金額ではないし、いつ値上がりするかわからない不動産を持ち続けるよりかは、証券取引のほうが、資産を増大させるスピードが、速いことが分かっていたためだ。

今回売却で、35年ローン残り、1,670万6,123円を繰上げ一括返済し。手元に残ったお金約1,600万円は、

  • 500万円を頭金で出してくれた嫁さんに。
  • 100万円を口座にキープ。
  • 残りの1,000万円を、投資信託と株の売買を行う目的の、孔明弟に設立してもらった新会社へ。

当面は、「東京案件」の投資信託に寝かしておきながら、「秘剣北野流居合抜き」で、チビチビと株の売買を行う予定である。

「銀行融資」で不動産を購入するのが怖い理由

よくフルレバレッジで、自宅用の一軒家やマンションなどの居住用物件や、家賃収入狙いの、投資用不動産を、住宅ローンなどの「銀行融資」を活用して、購入される方々もいらっしゃるが・・・。不動産が手元から無くなってしまうと、何も残らない。

さらに、不動産価格が大暴落してしまったら、何も残らないどころか、担保価値が下がり、追加での資金が求められたり、負債が残ってしまうことになる。

最近、facebookのタイムラインを眺めていると、日本で不動産セミナーが確実に増えている。

「失敗しない不動産とは?」

というテーマでサラリーマンを対象にしたセミナーが開催されているのだが・・・基本的に、失敗しない不動産とは・・・

「現金で買うこと」

以外には何もない。あとは全て、リスクのある不動産の購入方法になる。

「銀行融資」を受けて、不動産を購入するというのは、株式投資で言えば、フルレバレッジの信用取引で、株式売買を行っているようなもの。

景気が大きく上下したり、災害などが起きたりすれば、瞬時に「飛んでイスタンブール」になる可能性を秘め持つ。

たとえば、株式投資で、3,000万円の現金を持って、3,000万円の信用取引をするのは、リスクはない。持ってる現金分しか取引をしなければリスクはない。現金が補償になっているので、いつでも買い直せる状態になっているためだ。

けれども、「銀行融資」を活用した不動産購入は、自分が持っているお金以上のものを、購入できてしまう。

1,000万円しか持っていないサラリーマンが、1億円の不動産を買えてしまう。これが危険なのだ。

なぜ、バブルが起き、崩壊したのか?

銀行から融資を受ければ、「信用創造」につながるとは言え、住宅ローンをはじめとする、不動産を購入するための「銀行融資」は、「北のセオリー」の対局にあるお話。

「信用創造」とは・・・

  • 日本銀行が、株・不動産・国債などの資産を購入すること。
  • 民間銀行を通して、民間の法人・個人に対して融資すること。

2種類がある。

僕が、マンション購入のために個人として銀行から受けた2,000万円の融資。孔明弟が、「北のセオリー」に沿って、事業のために法人として銀行から受けた2,000万円+1,000万円の融資。これが、「信用創造」になり、世の中に、お金が生まれた状態になる。

ただ、銀行に返済してしまうと、このお金は世の中から消滅してしまうのだ。

僕が、一括で1,600万円返済したので、1,600万円を消滅させたが、僕から購入してくれた方が、3,000万円以上「信用創造」しているので、世の中のお金は増えたことになる。

また日本銀行の場合は、民間銀行が借りたお金を返済する。日本銀行がお金を吸い上げる、リセットボタンを持っている。それによりお金が、「信用創造」されたり、消えたりするわけなのだ。

世の中の経済は、銀行が融資すると、成長していく。理由は、銀行が貸したお金には、どんな時も利息がついているので、「銀行融資」を受けた民間の個人・法人は、利息以上の収益を上げようと、そのお金をすぐに使うためだ。

日本のかつてのバブルを振り返ると・・・日本銀行が、窓口指導と言う形で、各民間銀行に、不動産に対して融資をしなさいと指示を出していた。

そのため、不動産市場にお金が流れ込み、不動産の価格がどんどん上がっていった。

価格が上がるのは、供給に比べて、需要が多くなるため。銀行が融資を活発化させると、購入できる人の数が多くなり、需要が増えていく。

たとえば、500万円で購入した不動産が、1,000万円で売却できるようになる。1,000万円で購入する人は、現金ではなく、銀行から融資を受けて購入するので、500万円だった不動産を、1,000万円でポンっと購入できてしまう。

この繰り返しで、2,000万円、3,000万円、5,000万円、1億円、2億円、3億円・・・・元々500万円の不動産の価格が、どんどんと上昇していく。

物理的には、銀行が融資してくれれば、何億円だったとしても、誰でも、いつでも買えることになる。

日本銀行による民間銀行への不動産に対して融資しなさいという窓口指導により、不動産購入者に融資がどんどん出て、人気がある地域の不動産の価格が、どんどん上がり続けていったのだ。

ところが・・・1991年に、日本銀行が窓口指導を廃止。そしたらどうなったか?

「銀行融資」が厳しくなったので、買い手が一瞬にして、居なくなってしまったのだ。

500万円の価値しかない不動産を、2億円で購入し、3億円から4億円で売ろうと考えていたのに、誰も買い手がいない。

1億円、5,000万円へ値下げしても、誰も買ってくれない。ようやく1,000万円に値下げして買ってくれる人が出て来る状態。本来、現金で購入したらいくら?という金額まで下落することに・・・。

投資目的で不動産を購入していた人は、短期で右から左に流して稼ぐために、1軒だけではなく、2軒、3軒と仕入れていた人が大多数。

価格が暴落してしまうと、銀行へローン返済ができなくなり、持ち続けられなくなってしまう。

さらに、銀行から融資を受ける際に、不動産自体を担保していると・・・1億円の不動産価値が、1,000万円になったら、残り9,000万円の担保価値分を、追加で入れてくださいということになり、入れられるお金がないと、その不動産は取り上げられてしまう。

人によっては、取り上げられて、さらに借金が残ったケースも。

かくして、窓口指導の廃止によって、不動産に対して「銀行融資」が出なくなり、担保価値が暴落し、不良債権が山のように発生。

それが原因となり、住宅バブルが崩壊し、日本の経済成長が、ストップしてしまったのだ。

欧米の先進国では、中央銀行が政府から独立し、単独で金融政策を行っていたが、当時の日本銀行は、政府のコントロール下にあり、単独で金融政策を行えなかったことも、バブル崩壊の一因となった。

それから7年後、1998年に日本銀行法が改正され、日本銀行が政府から独立し、今日の姿になっている。

冷静に判断して、取るべき行動とは?

新卒2年目のサラリーマンが、「銀行融資」を活用し、投資用マンションを購入できる現状。

日本銀行が、

「融資のノルマをクリアできないと合併させる。」

と民間銀行にプレッシャーをかける中、民間銀行は、金利を下げて、サラリーマンに、バンバン融資している。

この現象を、不動産投資している人は、冷静に判断しなければならない。本来、自分が現金を持っていないのに、融資を受けて、モノを買える現象に疑問を持たなければならない。

今、「銀行融資」が出ているが、ストップしてしまったら・・・45年間不動産投資の世界で、生き残り続けてこられた、スーパー不動産投資家でもあられる北野会長は絶対に手を出さない類の投資法。景気の上下によって、「飛んでイスタンブール」の可能性を秘め持つ、「危ない橋」の類の方法であるとのこと。

北野会長も、マンションの部屋だけでも120室以上ショッピングモールや老人ホーム、病院・・・など、相当数の不動産を所有されている、不動産王の一面を持たれるが、普通の方々とまったく別の方法で、購入し、家賃収入を得続けていらっしゃる。

「北野流不動産投資法」では、不動産投資でさえも、元本返済のいらない投資と化す。

そうなった時に、その準備が全て整った時に、はじめて手を出して良い類の投資。それが不動産投資なのだ。

僕も、不動産投資の本質を知らず、「銀行融資」を活用して、マレーシアのコンドミニアムを3軒購入してしまっていて・・・ずっとリスクが、残っている状態になってしまっている。

今さらどうすることもできないので、日本の不動産と同じように、機会がきたら、全て売却したいと考えている。

巷で、

「日本の不動産投資がアツい!」

「サラリーマンでもフルローンで購入できる!」

と騒がれている今。孔明タイムを聞いてくれるメンバーには、インサイダー側の人間になってもらうのが目標とお伝えしているが・・・今のタイミングで、メンバーが取り組むべきことは・・・

◯◯◯◯◯◯◯◯◯◯◯◯◯◯、◯◯◯◯◯◯◯◯◯◯◯ではなく、◯◯◯◯◯◯◯◯◯◯◯、◯◯◯◯◯◯◯◯◯、◯◯◯◯◯◯◯◯◯◯、◯◯◯◯◯◯◯◯◯する。

そして、◯◯◯◯◯◯◯◯◯◯◯たら、◯◯◯◯◯◯◯◯◯◯◯◯◯◯◯◯ことなのだ。
今回の孔明タイムでは、日本不動産の現状とバブルの歴史から、今、取り組むべきことをシェアしたいと思い、

・孔明の江東区マンションの買い主さんとは?
・孔明のマンションの売却手続きのお金の流れとは?
・銀行ローンを受けた不動産投資と株式投資の共通点とは?
・孔明が日本で受けていた銀行ローンの金利とは?
・15年近くローンの返済をした残りの金額とは?
・孔明が日本不動産を売却して手にした金額とは?
・不動産売却資金をこれから何に使うつもりなのか?
・信用創造における2つの種類とは?
・1991年にバブルが崩壊した原因とは?
・日本銀行と政府の関係性とは?
・不動産価格はなぜ上昇するのか?
・巷の不動産セミナーの多くで抜けている一説とは?
・不動産投資における「手のひらのうらとおもて」とは?
・孔明の日本と海外での不動産投資のスタンスとは?
・量的質的金融緩和の下、勝ち組になる不動産投資家とは?
・有名な◯◯大家さんたちが、本当に儲けている方法とは?
・北野会長が所有されている不動産とは?
・絶対に飛んでイスタンブールにならない方法とは?
・現金で全て支払った投資案件と時空の方程式の関係とは?
・レバレッジをかけた投資が未来の問題になる理由とは?
・お金の性質における勝者と敗者とは?

以上に関して触れながらお話しさせて頂いた。

不動産価格が上昇する理由と、「銀行融資」を受けて不動産を購入するリスクについてお話しした1時間1分23秒の音声は、「生涯収入5億円倶楽部プレミアオーディオ会員」として登録頂き、メンバー専用の秘密のページから音声をダウンロードして視聴頂きたい。

なお、「生涯収入5億円倶楽部プレミアオーディオ会員」の一員には、毎週一つこのような特別な内容の音声が送られてくる。

2017年3月度は、「銀行ローンで不動産を買ってはいけない理由」に加えて以下の音声が配布される。

2017年3月度音声リスト

◆3月5日:
平城寿@SOHOの黒歴史と新刊の見どころ
(1時間10分6秒/42.1M/MP3形式)
  
◆3月12日:
銀行ローンで不動産を買ってはいけない理由
(1時間1分23秒/36.8M/MP3形式)
  
◆3月19日:
「工学系エンジニア」が独立起業で苦しむ原因と解決方法
(1時間2分50秒/42M/MP3形式)
  
◆3月26日:
大富豪が優先する3つの投資と「兵站(へいたん)」の重要性
(1時間/40M/MP3形式)
  
孔明タイムが音声が視聴できる生涯収入5億円倶楽部プレミアオーディオ会員
http://5oku.com/doc/5oku/premier.pdf


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