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【帝】フィリピンボホール島「土地付き高級戸建住宅」がココまで高い利回りを見込める理由

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フィリピン国内のコンドミニアムを販売している業者さんが「賃貸の想定年間利回り10%です!」と言った時、僕は瞬時にそれを「賃貸の想定年間利回り4.5%」に換算している。

フィリピン国内の市街地におけるコンドミニアムの賃貸相場は、様々な要因が重なり、僕たちの想像以上に低くなってしまうのだ・・・。

この事実を知らずに、フィリピンでコンドミニアムを販売している業者さんの言うことを、そのまま鵜呑みにしてしまうと、痛い目に遭ってしまう。

だから僕は、フィリピンでの家賃収入によるインカムゲインの計算を、シビア過ぎる程シビアに行っているのだ。

コンドミニアムの想定家賃収入10%を鵜呑みにしてはいけない!

僕たち一般投資家にとって、フィリピン国内で最も高い家賃収入(インカムゲイン)を取りやすい賃貸不動産とは何なのだろうか?

市街地のコンドミニアム?それとも、コンドテル?フィリピンで不動産投資に臨む僕が、実践の中で研究を続けている課題である。

僕たちがフィリピンで投資目的に購入できる類の、一般的のコンドミニアムは、現地人の賃貸を狙いにくい。よほど慎重に場所を選ばないと、駐在員需要とやらも厳しかったりする。

場所に恵まれて、仮に年間約10%の賃貸利回りを獲得できたとしても、内装家具代を初期投資に考慮すると年間賃貸利回りは約9%に減ってしまう。

フィリピンは日本と比較すると賃貸客の回転が速いため、空室が頻繁におきる。仮に年3カ月間から半年間、空室になってしまうと、途端に年間賃貸利回りは約6~7%になる。

一方、空室リスクの低い、コンドテルの年間約6%の利回りは、一般コンドミニアムの年間約10%の賃貸利回りに匹敵することになる。

仮に日本居住者の場合、更に税金も大きな負担である。フィリピン国内での、約25%に及ぶ家賃収入に対する源泉徴収は、日本で確定申告しても還付される事は無い。

フィリピンでは家賃収入の25%=4分の1が税金という事は、例え謳い文句通りに年間約10%の賃貸利回りになったとしても、日本に来る前に年間約7.5%の利回りになってしまうということだ。

ましてや、計算式に税金を考慮すると、年間約10%だった賃貸利回りは、実質年間約4.5%にまで減少してしまうことになる。

また、一般的なコンドミニアムは、管理コストや内装の劣化による修繕コストも、かなりの負担。

なぜなら年間約10%の賃貸利回りには、日本のウイークリーマンションのように、家具内装代も含まれるからだ。居住者の原状回復義務も機能しないので、居住者が変わるたびに大きな出費を余儀なくされる。

空室リスクや、管理の部分で、一般的なコンドミニアムよりも、有利に見えるコンドテルだが、市街地ではターゲットはバックパッカーや長期滞在の駐在員などになり、とてもチープな室料しか取れ無い。

コンドミニアムの部屋をホテルとして運用するコンドテルでは、空室リスクが無い事は大きいのだが、どうしても元の賃貸利回りが、あまりにも小さ過ぎる。

フィリピンでコンドミニアムを販売している業者さんが、「年間賃貸利回り10%は見込めますよ!」と言った場合、「実質的な賃貸利回りは年間約4.5%程度」に考えておくようにしている裏側には、こういう事実が存在している。

宿泊費10倍の差!市街地コンドテル&リゾートホテル「ヴィラ」

ホテルの予約専門サイト「agoda」で、フィリピンセブの宿泊先を検索しているだけでもよく分かる。現地の宿泊施設を確認しても、如実に価格として現れている傾向がある。

まず、市街地のホテルの宿泊費は一泊あたり3,000円~5,000円、もしくはそれ以下の価格帯が一般的で、一泊1万円を超えるのはよほどのハイグレードでスイートな部屋となる。

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一方、ビーチサイドの「リゾート」という形態のホテルだと、その相場の桁はハネ上がる。特別な期間限定キャンペーン価格出ない限り、一泊2万円以下は殆ど無く、稼働率も年間通して軒並み7~8割程度で回っている。

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リゾートホテルでは、顧客が5~6日宿泊すれば、一般的な市内のコンドテルの約1か月の家賃が回収できてしまうというのもうなずける。

市街地のコンドテルよりも、リゾートホテルの方が圧倒的に宿泊費が高い。さらには、リゾートホテルでも一階建てや、二階建ての、一階に出入口があるタイプの「ヴィラ」タイプの宿泊費が更に高い。

市街地のコンドテルと、リゾートホテルの「ヴィラ」タイプでは、宿泊費に10倍もの差があるのが普通なのだ。

この事実をフィリピン現地で市街地のコンドテルと、ビーチサイドリゾートの両方に宿泊する形で、現場・実物・本人のオンサイト確認を、何度もして来た僕は考える。

一泊3,000円の宿泊費を元に運用される市街地のコンドテル。一泊3万円の宿泊費を元に運用されるリゾート地の「ヴィラ」。その相場観は10倍の差。

「リゾートホテルの「ヴィラ」タイプになり得て、リゾートホテルとして運用できる「土地付き不動産」を持っていたら理想的なのに・・・。」と。

実は、その「理想的なのに・・・。」が現実のものになってしまったのが、「ドクターサイのマスタープラン」を具現化した「土地付き高級戸建住宅」に用いられる不動産運用スキーム。

僕たちが何度もフィリピンボホール島入りして、ドクターサイと現地合流し、現地でオンサイト確認を繰り返している案件なのだ。

「土地付き高級戸建住宅」が「AYACCA(アヤカ)リゾート」として運用される

「ドクターサイのマスタープラン」を具現化した「土地付き高級戸建住宅」を正確に言語化すると・・・。

かつてのマクタンと同じように国際空港が新たに建設される、フィリピンで最も綺麗な海を持つビーチリゾート「ボホールパングラオアイランド」の、新国際空港に近い、海に面したホテル・リゾートの敷地内にある、ビーチサイドやラグーンプールに面した「シングルデタッチCCT」許認可に基づく「土地付き高級戸建住宅」。

実は、「ドクターサイのマスタープラン」には、もうひとつ重要なスキームが導入されている。

それは・・・別途、ドクターサイが実質の代表となる「AYACCA(アヤカ)リゾート」というリゾートホテルグループが新たに立ち上げられ運営される。

僕たちが100%オーナーとなった「土地付き高級戸建住宅」を、「AYACCA(アヤカ)リゾート」に貸し出す。

僕たちの「土地付き高級戸建住宅」が、「AYACCA(アヤカ)リゾート」の、「プライベートビーチ付きのビーチフロントEXスイート」として、「二階建てのスカイスイートEXペントハウス」として、「ラグーンに直結のラグーンビュージュニアスイート」として、「高級感あふれるヴィラタイプのリゾートホテルのスイートルーム」として、世界中からリゾートを満喫しに来るエグゼクティブでVIPな宿泊客に利用してもらう・・・というスキームである。

これによって、標準的なフィリピン市内のコンドミニアムの約1ヶ月分の賃料が、僅か3日~4日程度の顧客宿泊で売り上げることができてしまう。

僕たち物件オーナーは、通常よりもハイクラスなリゾートホテルになる「AYACCA(アヤカ)リゾート」事業の収益を、分配してもらう形で報酬を獲得するというわけだ。

フィリピン国内で「土地付き高級戸建住宅」を、僕たち外国人が100%オーナーとして物件所有できることだけでも熱いのに、僕たちが使っていない間、Sクラスの高級リゾートとして運用される。

まさに、前代未聞のスキーム。ドクターサイが「金融工学」と「不動産」の世界で生きてきた人生の全てを集結させた奇跡の案件。僕が「フィリピン修羅の会」の同志たちと共に、頻繁にフィリピン入りしている理由である。

【ドクターサイの『マスタープラン』(MP3音声ファイル・1時間38分11秒)】
 http://sanadakoumei.com/doc/dr-sai_140413.mp3

追伸

ドクターサイの『マスタープラン』について、ドクターサイ並びに、担当スタッフの方々に直接質問できてしまうというのも、『フィリピン修羅の会』ならでは。

『マスタープラン』ならではの、秘密の資料の数々も投稿されているので、『フィリピン修羅の会』の同志だけがアクセスできる、非公開facebookグループを確認頂きたい。

『フィリピン修羅の会』を通して、ドクターサイとも直接facebook経由で友達としてつながることも可能になる。

【フィリピン修羅の会】
http://sanadakoumei.com/lp/ph_shura-entry/


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